주택연금 총정리 (주택연금제도, 주택연금계산)

주택연금은 소유하고 있는 집을 담보로, 집의 가치에 따라 산정된 연금을 최대 사망 시까지 수령할 수 있는 연금 상품입니다. 주택연금은 소유 및 거주하고 있는 집의 가치와 연금 상품 선택에 따라 사망 시까지 종신지급을 받거나, 일정기간 동안 선택해서 수령할 수 있습니다. 

 

주택의 전체 합산 금액이 9억원 이하여야 신청할 수 있으며, 저가 주택에 대해서는 우대형 선택도 가능합니다. 

소득이 부족한 노후에 국가가 보장하는 안정된 현금흐름을 확보할 수 있는 상품으로, 특히 부동산 자산이 많은 우리나라 가구에 적합한 상품이라 할 수 있습니다.

 

주택연금에 대하여 사전에 알아두어야 할 사항

 

① 주택연금은 대출상품입니다. 

 

주택연금은 연금에 해당하는 금액만큼 주택금융공사에서 정해진 금리로 대출을 받는 상품입니다. 다만, 일반적인 주택담보대출 대출상품처럼 일시에 인출하고, 분할해서 상환하는 방식이 아닌, 이와 정반대로 분할해서 인출하고, 사망 시 주택을 처분하거나 일정기간 종료 시 주택의 가치를 통해서 상환하는 상품입니다.

 

② 주택연금을 받는 도중에 사망하게 되면, 덜 받은 금액은 돌려 받고, 더 받은 금액에 대해서는 상환 의무가 없습니다.

 

대출상품이므로, 주택의 가치에 비해 연금을 덜 받고 사망하는 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우 주택의 가치 대비 남은 금액에 대해서는 상속인에게 돌려줍니다. 반대로, 주택의 가치에 비해 종신형이므로 연금을 더 받는 경우가 있을 수 있는데, 이 경우에는 추가로 상환의무가 없습니다. 

 

③ 주택가입당시의 주택가치보다 집값이 많이 올라서 가치를 다시 인정받고 싶은 경우, 해지 후 재가입은 가능하나, 3년의 유예기간이 필요합니다.

 

주택연금은 최초 가입 시보다 주택 가격이 올라도 이를 추가로 반영해주진 않습니다. 따라서, 가치를 다시 인정받고 싶은 경우 방법은 해지 후 재가입하는 방법밖에 없는데, 이 경우 해지 후 3년이 지나야 재가입이 가능합니다.

 

 

1. 주택연금의 가입요건

(1) 가입가능연령

• 주택소유자 또는 배우자의 연령이 만 55세 이상 (근저당권 설정일 기준)
• 확정기간 방식은 연소자가 만 55~74세
• 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상 (기초연금 수급자)
• 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민이어야 함

(2) 주택 보유수

• 부부 기준 공시가격 9억원 이하 주택 소유자
• 다주택자라도 공시가격 합산 금액이 9억원 이하라면 가능함
• 공시가격이 9억원을 초과하는 2주택자의 경우 3년 이내에 1주택 처분조건으로 가입가능
• 우대방식의 경우 2억원 미만 1주택자만 가능

(3) 대상주택

• 주택(아파트, 단독, 다가구), 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
• 우대방식의 경우 2억원 미만 주택만 가입 가능

(4) 거주요건

• 주택연금 가입주택에 가입자 또는 배우자가 실제 거주하고 있어야 함

 

2. 주택연금의 종류 (지급방식)

(1) 종신방식

월 지급금을 사망 시까지 지급받는 방식

• 종신지급방식: 인출한도를 설정하지 않고, 월 지급금을 사망시까지 지급받는 방식
• 종신혼합방식: 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 사망시까지 지급받는 방식

(2) 확정기간방식

사전에 정한 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식

• 확정기간혼합방식: 수시인출한도를 설정한 후 나머지 부분에 대하여 월 지급금으로 일정 기간 동안 지급받는 방식

(3) 대출상환방식

주택담보대출 상환용으로 인출한도 범위 안에서 초기 일시 인출하여 상환하고, 나머지 부분에 대하여 월 지급금으로 사망 시까지 지급받는 방식

 

(4) 우대방식

주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 2억원 미만 1주택 보유 시 종신방식보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식

• 우대지급방식: 인출한도 설정 없이 월 지급금을 사망 시까지 지급받는 방식
• 우대혼합방식: 인출한도 (대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월 지급금으로 사망 시까지 지급받는 방식

(5) 가입기간 중 지급방식 변경

• 종신지급-종신혼합 간 변경 가능
• 우대지급-우대혼합 간 변경 가능
• 종신지급혼합-우대지급혼합 변경 가능 (우대형 전환 요건을 충족한 경우)

※ 우대형 전환 요건(모두 충족해야 함)

- 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로 2억원 미만의 1주택만 소유 중이나 기초연금 수급자가 아니어서 우대형 가입을 못한 경우일 것

- 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료할 것

- 우대형 전환을 위한 조건변경 신청 시 부부기준 2억원 미만의 1주택만 소유, 지급유형은 정액형, 인출한도 45% 이내일 것

 

(6) 월지급금 지급유형

• 정액형: 월지급금을 일정한 금액으로 고정하여 지급받는 방식
• 초기증액형: 초기 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많고, 그 이후에는 초기 월 지급금의 70& 수준으로 받는 방식
• 정기증가형: 처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식

 

3. 주택연금 월지급금 산정

주택연금의 월지급금을 산정하는 데 가장 중요한 요소는 주택가격과 지급기간입니다. 주택가격이 높을수록 연금수령액이 높아지며, 지급기간은 길수록 연금수령액이 적어집니다. 

 

(1) 주택가격의 평가

주택가격의 평가는 다음의 순서를 순차적으로 적용합니다.

• ① 한국부동산원 인터넷시세
• ② KB시세
• ③ 공시가격
• ④ 공사와 협약을 맺은 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액

 

(2) 지급방식에 따른 지급금액 예시 (2022년 2월 1일 기준)

주택금융공사 홈페이지에는 지급방식별, 연령별, 지급금액을 예시하고 있습니다. 정확한 금액 산정은 가입신청 대상 주택의 담보평가 금액과 선택한 지급방식에 기인하므로, 예시금액은 참고 목적으로만 활용하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

- 종신지급방식 (정액형)

주택연금 월지급금 예시표(종신지급, 정액형)

- 확정기간 혼합방식 

주택연금 월지급금 예시표(확정기간, 정액형)

- 우대지급방식

주택연금 월지급금 예시표(우대지급방식, 정액형)

 

예상연금액 조회

주택금융공사 홈페이지에서는 예상 연금액을 조회할 수 있습니다. 아래 링크로 이동하시면 됩니다.

 

 

주택금융공사 | 주택연금 | 예상연금조회

 

4. 주택연금의 신청

• 주택연금의 상담 및 신청은 신청인이 주택소재지를 관할하는 지사를 방문하거나, 주택금융공사 인터넷 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. 
• 주택금융공사의 보증 심사 및 보증서 발급이 완료되면, 금융기관을 방문하여 금융거래 약정서 작성 후 주택연금을 수령할 수 있습니다. 
• 방문신청이 어려운 경우 주택금융공사 홈페이지에서 상담예약을 통해 별도 상담이 가능합니다.

 

끝.