부동산 법인의 특징, 유의점 (세무, 운영 등), 설립방법

부동산 법인을 통해 부동산을 투자하는 것은 투자하는 주체가 법인이 되므로, 별도의 실체를 통해서 투자할 수 있는 장점이 있으나, 수익회수를 반드시 급여나 배당을 통해서 해야 하는 점, 각종 규제로 인한 비용처리의 제한 등의 유의점이 있습니다. 

 

부동산 법인은 부동산의 취득이나 매도, 운영 등을 개인의 명의가 아닌 법인의 명의를 통해서 수행하는 주체를 의미합니다. 부동산 법인은 부동산의 소유권이 개인이 아닌 법인에 있기 때문에, '다주택자', '양도소득세' 등 '개인'에게 적용되는 규제나 세금 이슈가 적용되지 않는 특징이 있습니다. 그러나, 다주택자 문제의 경우 취득세나 종합부동산세 중과세 등을 통해서 보완하고 있고, 양도소득세 또한 법인세 추가과세를 통해서 상대적인 이점을 희석시킨 부분이 있습니다. 

 

1. 부동산 법인의 세무 상 특징

 

(1) 부동산 법인의 취득세

 

1) 주택의 취득세율

개인은 주택수나 규제지역 여부에 따라서 취득세를 다르게 적용하고, 특히 무주택자에 대해서는 세금을 감면해 주거나, 1주택자에 대해서는 기본세율(1~3%)을 적용합니다. 

 

그러나, 법인은 주택수, 규제지역 등과 무관하게 주택을 취득시에는 무조건 12%의 취득세율을 적용합니다.

다만, 시가표준액 1억원 미만의 주택은 중과가 적용되지 않습니다. 단, 정비구역에 해당되거나, 법인을 설립한지 5년 미만일 경우 이 중과배제 규정이 적용되지 않습니다. (즉, 1억원 미만이라도 중과가 됩니다.)

 

2) 주택 이외의 부동산 취득세율

주택 이외의 부동산은 원시취득(신축 후 최초 취득)은 2.8%, 일반적인 소유권 이전 취득은 4.0% 입니다.

 

3) 취득세 중과 

법인 부동산 투자에서 가장 유의할 점 중 하나는, 대도시(과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 개념)일 경우 중과되는 경우가 있다는 것입니다. 대표적인 경우가 바로 취득세인데요. 주택은 그 자체로 중과세율이기 때문에, 적용되지 않고, 주택 이외의 부동산을 취득할 경우에만 해당합니다.

 

대도시에서 설립된 지 5년 미만인 법인이 대도시에 있는 부동산을 취득할 경우 취득세가 중과됩니다.

여기서, 대도시란 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역을 의미합니다. 과밀억제권역에 대해서는 아래 포스팅을 참고하세요. 

 

과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 해당지역 및 주요 세제혜택

일반적인 투자 목적의 부동산 취득 시 중과세율은 아래와 같이 적용됩니다. 

• 세율: 표준세율(각 해당되는 세율)의 3배 - 중과기준세율(2.0%)의 2배
• 소유권 이전 취득일 경우: (표준세율 4.0% X 3) - (중과기준세율 2.0% X 2) = 8.0%
• 원시취득일 경우: (표준세율 2.8% X 3) - (중과기준세율 2.0% X 2) = 4.4%  

각각의 표준세율은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

 

부동산 취득세율 총정리

 

• 이밖에 드문 경우이긴 하지만, 본점이나 주사무소의 사업용 건물로 사용할 목적으로 부동산을 취득 시에는 (표준세율 + 중과기준세율 X 2)가 적용됩니다.
• 또한, 만약 두 가지가 동시에 적용되는 경우에는 표준세율X3 이 적용됩니다. 

 

(2) 부동산 법인의 종합부동산세

 

부동산 법인의 종합부동산세는 다음의 주요 특징이 있습니다. 

• 개인에게 적용되는 기본공제액이 적용되지 않습니다. 
• 세율은 3% 또는 6%가 일괄 적용됩니다. 
• 세율 6%가 적용되는 경우는 조정대상지역에 2주택이 있거나, 전체 주택수가 3개 이상인 경우입니다. 이외의 경우는 모두 3%입니다. 
• 개인에게 적용되는 세액공제가 적용되지 않습니다. 
• 개인과 달리 세부담 상한율이 없습니다.

 

(3) 부동산 법인의 양도소득세

양도소득세는 개인에게 부과되는 세금이므로 부동산 법인은 양도소득세를 내지 않습니다. 다만, 양도하는 대상이 주택이나 비사업용 토지, 분양권, 입주권일 경우 양도소득세와 성격이 유사한 추가 법인세가 과세됩니다.

건당으로 별도의 추가법인세가 과세되고, 전체 합산된 양도차익에 대해서는 법인세가 부과되는 방식입니다.

 

• 추가 법인세율: 주택(분양권, 입주권 포함)은 20%, 비사업용 토지는 10%

 

2. 부동산 법인의 운영 상 특징

 

(1) 수익의 회수 방식 (배당, 급여)

부동산 법인을 운영하고자 하는 최종 목적은 그 수익을 개인에게 귀속시키고자 하는 것인데요. 개인 투자자의 경우 그 수익을 본인의 것으로 귀속시키는 데 별다른 제약이 발생하진 않지만, 법인은 엄연히 법인과 개인의 법적 실체가 서로 구분되어 있기 때문에, 수익을 별도로 개인에게 이전하는 절차가 필요합니다. 

 

1) 배당을 통한 수익

부동산 법인을 통해 투자하고자 하는 주체가 이 회사에 출자를 한 주주일 가능성이 높으므로, 배당을 통해서 수익의 실현이 가능합니다. 다만, 상법에서 정하고 있는 여러 가지 배당에 대한 제약조건 때문에, 배당은 그 조건을 충족해야 하는데요.

 

• 배당의 재원은 법인이 사업을 통해 발생시킨 이익입니다. 
• 이익이 누적되어 재무제표상 반영되는 것이 바로 이익잉여금인데, 이익잉여금과 보유현금 중 적은 금액에 대해서 배당이 가능합니다. 
• 배당은 다른 금융소득(이자 등)과 합산하여 2,000만원 이하일 경우 15.4%를 원천징수(분리과세)하고 세무 부담 종결
• 다만, 2,000만원 초과 시 다른 소득과 합산하여 종합소득세 신고 후 기본 세율 적용

 

2) 급여를 통한 수익

급여는 말 그대로 대표자 또는 직원에게 월급을 주는 것을 말합니다. 급여는 법인 입장에서 보면, 비용으로 처리되기 때문에 법인세를 절감해주는 효과가 있으나, 급여가 개인에게 지급 시 개인의 소득세는 별도로 내야 합니다.

 

 

(2) 각종 비용 처리

법인은 그 자체로 수익, 비용을 발생시키는 주체이기 때문에, 부동산 법인 운영을 통해서 발생하는 비용들은 비용으로 처리하여 법인세를 절감할 수 있습니다. 다만, 부동산 투기에 대한 규제가 엄격하게 적용되고 있기 때문에, 개인적인 비용에 대한 비용 처리, 과도한 비용 처리 등은 향후 세무조사를 통한 추징의 대상이 될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

 

(3) 대출한도의 제한

부동산 법인은 개인과 비교해서 담보대출이 어려운 편입니다. 소득이나 실적 등을 증빙하기가 상대적으로 어렵기 때문입니다. 따라서, 레버리지를 이용해서 부동산 투자를 하고자 한다면, 부동산 법인은 쉽지 않은 선택입니다. 

 

 

3. 부동산 법인 설립

 

(1) 부동산 법인 설립 시 결정해야 할 사항

• 자본금 규모
• 상호
• 본점 소재지: 과밀억제권역 내 / 외 여부
• 사업목적
• 주주 및 임원

 

(2) 부동산 법인 설립 절차

1) 정관의 작성

• 사업목적, 상호, 법인이 발생할 주식의 총수, 1주의 금액 기재
• 공증인의 공증 필요

2) 법인의 실체 구성

• 발기설립 또는 모집 설립 중 선택
• 발기설립: 발기인의 주식의 총수를 인수하는 방법
• 모집 설립: 주주로부터 청약을 받아 모집하는 방법

3) 설립등기

• 본점 소재지 관할 등기소에 신청
• 신청서, 정관, 주식청약서, 주식인수증빙서류, 창립총회의사록 등 제출

4) 법인 설립 신고

• 본점 소재지 관할 세무서에 신고 (설립등기 후 2개월 이내)
• 법인설립신고서, 등기부등본, 정관, 주주명부, 임대차계약서 사본 등 제출
• 사업자신고는 법인 설립신고로 갈음

 

 

끝.