용도지구 - 경관지구의 종류와 규제사항 (자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구)

경관지구는 경관을 보호하고 형성하기 위해 지정하는 용도지구의 한 종류로, 자연경관지구와 시가지경관지구, 특화경관지구(역사문화, 조망가로, 수변특화)가 있으며, 조례에 따라 건폐율 제한, 건축물 종류 제한, 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다. 

 

용도지구는 용도지역에서의 제한을 강화하거나 완화하여, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미합니다. 용도지구에는 경관지구 외에, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구 등이 있습니다. 

 

용도지역 / 용도지구 / 용도구역에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요. 

 

용도지역 / 용도지구 / 용도구역의 이해

 

 

1. 경관지구의 종류

 

(1) 자연경관지구

자연경관지구는 산지나 구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 지정하는 지구를 의미합니다. 보통 자연경관지구는 자연환경이 우수하여 새로 건축물이나 개발행위를 할 경우 자연환경에 손상을 가할 위험이 있는 지역을 선정하고, 이는 가로나 강 등을 따라 선형으로도 지정이 가능하고, 조망권을 보호하거나 접하는 지역에 지정할 수도 있습니다. 

 

(2) 시가지경관지구

시가지경관지구는 지역 내 주거지나 중심지 등 시가지의 경관을 보호하거나 유지, 형성하기 위한 지역입니다. 고층건물이 많은 도시경관을 다양화하고, 도시의 경관 조성, 도시의 주요 자연환경과 건축물의 조화를 위하여 지정합니다. 

 

도시진입부는 행정구역 경계선에서부터 내부로 약 1 ~ 3km 까지 노선을 따라 선형으로 지정하고, 그 폭은 도로(또는 철도)경계로부터 500 ~ 1,000m에 이르는 개발 가능지까지 지정이 가능합니다. 

 

주거지역의 경우는 우량 주택지구 등 해당 주거지역을 중심으로 미관을 유지하기 위하여 토지이용이나 건축물의 건축을 특별히 관리하기 위하여 필요한 지역에 지정합니다. 

 

(3) 특화경관지구

특화경관지구는 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호, 유지, 형성하기 위하여 지정합니다. 자연경관지구나 시가지경관지구의 지정으로 지정목적을 달성할 수 없는 경우에 지정합니다. 

 

3-1) 역사문화특화경관지구: 문화재 또는 문화적보존가치가 큰 건축물 주변에 지정

 

3-2) 조망가로특화경관지구: 주요 자연경관의 조망 확보 또는 가로공간의 개방감 등 조망축을 보호, 유지, 형성하기 위해 지정

 

3-3) 수변특화경관지구: 지역 내 주요 수계의 수변경관을 보호, 유지, 형성하기 위해 지정

 

 

 

 

 

2. 각 경관지구별 규제사항 

용도지구에 대한 규제사항은 용도지역에 더해서 규제를 받는 것이므로, 반드시 해당 지역의 조례를 확인해야 합니다. 즉, 용도지역과 용도지구에 동시에 규제사항이 있다면 더 보수적인 규제사항을 적용받게 됩니다. 

 

본 규제사항은 서울시를 예시로 기재합니다. 각 지역별 규제사항은 각 시·도의 도시계획 조례를 참고바랍니다. 

 

(1) 자연경관지구 규제사항

① 건폐율 제한: 30% (단, 대지면적 330㎡ 및 바닥면적이 132㎡미만인 경우 등 일부의 경우 40% 상향 가능)

② 건축물 높이제한: 3층 이하로서 12미터 이하 (단, 일부의 경우 최대 7층이하 28미터 이하로 가능)

③ 조경면적 확보: 대지면적의 30% 이상 조경면적 확보

④ 건축제한: 안마시술소, 골프연습장, 공연장·집회장·관람장으로 연면적 1,000㎡초과, 판매시설, 운수시설, 격리병원, 유스호스텔, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설(500㎡초과), 자동차관련시설(주차장제외), 위험물저장 처리시설, 자원순환관련시설, 교정시설, 촬영소, 묘지관련시설 등

 

(2) 시가지경관지구 규제사항

① 건축제한: 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설, 교정시설, 묘지관련시설

 

(3) 역사문화특화경관지구 규제사항

① 건축제한: 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설, 교정시설, 묘지관련시설, 건축법에 따른 위락시설

② 건축물 높이제한: 4층 이하 (최대 6층이하까지 완화 가능)

 

(4) 조망가로특화경관지구 규제사항

① 건축제한: 옥외 골프연습장, 공장, 창고시설, 위험물저장소, 자동차관련시설(주차장제외), 도축장, 도계장, 자원순환관련시설, 교정시설, 묘지관련시설, 건축법에 따른 위락시설

② 건축물 높이제한: 6층 이하 (최대 8층이하까지 완화 가능)

 

(5) 수변특화경관지구 규제사항

① 건축제한

• 건축물의 높이·형태·배치·색채·조경 등이 수변경관과 조화를 이루어야 함
• 7층 이상의 건축물은 건축위원회 심의 필요
• 6층 이하의 건축물로 산지, 구릉지 등 지역특성에 따라 건축위원회 심의 필요할 수 있음

 

상기 내용은 지역별로 조례에 의해서 차이가 있을 수 있습니다.