용도지역 / 용도지구 / 용도구역의 이해

용도지역, 용도지구, 용두구역은 모두 토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 공통점이 있으나, 용도지역은 모든 토지에 적용되고, 용도지구는 용도지역을 보완하여, 용도구역은 용도지역과 용도지구를 보완하는 성격을 가집니다. 

 

 

1. 용도지역, 용도지구, 용도구역의 정의

용도지역-용도지구-용도구역 체계 (출처: 서울시 도시계획포털)

• 용도지역: 토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획지역으로 결정하는 지역
• 용도지구: 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고, 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역
• 용도구역: 용도지역 및 용도지구에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하는 지역

 

2. 용도지역의 종류(유형)

(1) 도시지역

인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발· 정비 · 관리 · 보전 등이 필요한 지역

• 주거지역: 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호
• 상업지역: 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진
• 공업지역: 공업의 편익을 증진
• 녹지지역: 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위행, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지

 

(2) 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

• 보전관리지역: 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역: 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역: 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적 관리가 필요한 지역

 

(3) 농림지역

도시지역에 속하지 않는 '농지법'에 따른 농업진흥지역 또는 '산지관리법'에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역

 

(4) 자연환경보전지역

자연환경·수자원·해안·생태계·상수원·문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

 

 

3. 용도지구의 종류(유형)

(1) 경관지구

경관의 보전·관리 및 형성

• 자연경관지구: 산지·구릉지 등 자연경관을 보호·유지
• 시가지경관지구: 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호·유지·형성
• 특화경관지구: 주요 수계의 수변, 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관보호·유지·형성

(2) 고도지구

 쾌적한 환경 조성, 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도 규제

 

(3) 방화지구

화재의 위험 예방

 

(4) 방재지구

풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해 예방

• 시가지방재지구: 건축물·인구가 밀집된 지역으로서 시설 개선 등 통해 재해 예방
• 자연방재지구: 토지이용도 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등을 건축 제한 등 통해 재해 예방

 

(5) 보호지구

문화재, 중요 시설물 및 문화·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호·보존

• 역사문화환경보호지구: 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역 보호·보존
• 중요시설물보호지구: 중요 시설물의 보호와 기능의 유지·증진 등
• 생태계보호지구: 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호·보존

 

(6) 취락지구

녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역·도시자연공원구역의 취락을 정비

• 자연취락지구: 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역안의 취락을 정비
• 집단취락지구: 개발제한구역안의 취락을 정비

 

(7) 개발진흥지구

주거·상업·공업·유통물류·관광·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비

• 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발·정비
• 산업·유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통ㆍ물류기능을 중심으로 개발·정비
• 관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비
• 복합개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통·물류, 관광·휴양 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비
• 특정개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통·물류, 관광·휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비

 

(8) 특정용도제한지구

주거 및 교육환경보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한

 

(9) 복합용도지구

지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화

 

 

4. 용도구역의 종류(유형)

(1) 개발제한구역

도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역

 

(2) 도시자연공원구역

도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역

 

(3) 시가화조정구역

도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역

 

(4) 수산자원보호구역

수산자원을 보호·육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지

 

(5) 입지규제최소구역

도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 지역

 

 

 

※ 본 포스팅은 서울시 도시계획포털의 내용을 토대로 작성하였습니다. 

 

 

끝.