청약제도 총정리 (주택청약대상주택, 청약자격, 당첨자선정, 특별공급)

청약제도란 청약통장(주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금)을 가지고 있고, 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시 분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 제도를 의미합니다. 신규 분양되는 아파트의 경우 대부분 이 청약제도를 통해서 분양을 받아야 합니다. 

 

다음의 내용에 대해서 전체적으로 포스팅하고자 합니다. 

 

1. 주택청약 대상주택과 청약통장

• (1) 주택의 종류 (국민주택, 민영주택)
• (2) 주택에 따른 청약통장
• (3) 청약통장의 종류

2. 청약의 자격

• (1) 민영주택
• (2) 국민주택

3. 당첨자 선정 기준

4. 특별공급 주요내용

• 특별공급 일반사항
• 신혼부부 특별공급
• 다자녀가구 특별공급
• 노부모부양 특별공급
• 생애최초 주택구입 특별공급

 

 

1. 주택청약 대상주택과 청약통장

 

(1) 주택의 종류 

주택청약제도를 이해하기 위해서는 '국민주택'과 '민영주택'의 개념을 이해해야 합니다. 

국민주택은 '공공'으로, 민영주택은 '민간'으로 이해를 하면 됩니다. 

 

① 국민주택

• 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택 
• 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설ㆍ개량하는 주거전용면적 85m²이하의 주택
• 국민주택규모: 주거전용면적 85m² 이하 (단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100m² 이하)

② 민영주택

• 국민주택을 제외한 주택

 

(2) 주택에 따른 청약 가능 통장

 

• 국민주택: 주택청약종합저축, 청약저축
• 민영주택: 주택청약종합저축, 청약예금·부금

 

(3) 청약통장의 종류

 

청약통장은 2009년 5월 이전에 청약저축, 청약예금, 청약부금 등으로 그 상품이 구분되어 있어, 그 의미와 청약가능주택을 이해하기 어려운 부분이 있었습니다. 그래서 2009년 5월, 주택청약종합저축이 출시되면서, 사실상 이 모든 청약통장이 통합되었습니다. 

 

다만, 청약을 진행할 때, 과거에 가입된 청약저축, 청약예금, 청약부금을 사용하는 경우가 있어서, 과거 상품들에 대해서도 어느 정도 이해가 필요합니다. 

 

① 주택청약종합저축

• 가입대상: 연령, 자격제한에 관계없이 국내 거주자면 가입가능
• 적립방법/저축금액: 매월 2만원 ~ 50만원 이내에서 자유롭게 납입
• 국민주택 및 민영주택 모두 청약 가능

 

② 청약저축

• 가입대상: 무주택세대의 세대주 및 세대구성원으로서 1인 1계좌만 가입 가능
• 2015년 9월 1일부터 신규가입 중단
• 국민주택에만 청약 가능

 

③ 청약예금

• 가입대상: 만 19세 이상의 개인 (무주택 여부 필요 없음)
• 매월 불입하는 적금의 형태가 아닌, 일정금액을 예치하는 예금의 성격
• 2015년 9월 1일부터 신규가입 중단
• 민영주택 중 모든 면적에 대하여 청약 가능

 

④ 청약부금

• 가입대상: 만 19세 이상의 개인 (무주택 여부 필요 없음)
• 2015년 9월 1일부터 신규가입 중단
• 민영주택 중 85m² 이하 면적에만 청약 가능

 

2. 청약의 자격

 

(1) 민영주택

 

민영주택 기본 청약자격

 

민영주택의 청약자격은 아래와 같습니다. 

• 자격요건은 입주자 모집공고일 기준
• 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하여야 함
• 민법에 따른 성년자 (만 19세 이상)
• 단, 미성년자라도 자녀를 양육하는 경우나 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 분양하는경우는 가능

 

청약자격 순위

 

○ 1순위

 

- 청약가능 통장 

• 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금(85㎡ 이하만 가능)

- 청약통장 가입기간

• 투기과열지구 및 청약과열지역: 가입 후 2년이 경과해야 함
• 청약위축지역: 가입 후 1개월이 경과해야 함
• 이외지역: 수도권은 1년, 비수도권은 6개월이 경과해야 함

투기과열지구, 청약과열지역, 청약위축지역 해당여부는 아래 포스팅을 참고하세요.

 

청약과열지역, 청약위축지역 현황 (2022.11.08)

 

부동산 규제지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 현황

 

 

- 납입금 요건

• 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상이어야 함
• 지역별 예치금액 (단위: 만원)

구 분	서울/부산	기타광역시	기타 시/군
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

 

- 1순위 제한 

 

1순위 요건에 해당하더라도 아래에 해당할 경우 2순위로 봅니다. 

• 투기과열지구 또는 청약과열지구 내 민영주택에 청약하는 자로서,
• 세대주가 아닌 자
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자
• 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

 

○ 2순위

 

1순위에 해당하지 않는 자는 모두 2순위 입니다. 

 

 

(2) 국민주택

 

국민주택 기본 청약자격

 

민영주택의 청약자격은 아래와 같습니다.

• 자격요건은 입주자 모집공고일 기준
• 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하여야 함
• 민법에 따른 성년자 (만 19세 이상)
• 단, 미성년자라도 자녀를 양육하는 경우나 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 분양하는경우는 가능
• 주민등록등본에 함께 등재된 세대 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있지 않은 세대구성원

 

청약자격 순위

○ 1순위

 

- 청약가능 통장 

• 주택청약종합저축, 청약저축

- 청약통장 가입기간

• 투기과열지구 및 청약과열지역: 가입 후 2년이 경과해야 함
• 청약위축지역: 가입 후 1개월이 경과해야 함
• 이외지역: 수도권은 1년, 비수도권은 6개월이 경과해야 함

- 납입금 요건

• 투기과열지구 및 청약과열지역: 24회
• 청약위축지역: 1회
• 투기과열지구/청약과열지역/위축지역이 아닌 지역으로 수도권지역: 12회
• 투기과열지구/청약과열지역/위축지역이 아닌 지역으로 수도권지역: 6회

 

○ 2순위

 

1순위에 해당하지 않는 자는 모두 2순위 입니다.

 

 

 

3. 당첨자선정 기준 

 

(1) 당첨자 선정 일반 기준

 

1) 당첨자 선정 기본 원칙

 

순위별 선정

 

당첨자 선정은 '순위별'로 산정하는 것이 기본 원칙입니다. 

1순위에서 청약신청이 모집세대수 대비 미달한 경우에만 2순위 모집을 받습니다.

또한, 신청인원이 초과한 경우, 해당 신청인원이 초과한 순위 내에서 당첨자를 선정합니다. 

 

※ 일반공급 100세대 청약시

• 예1: 신청세대가 1순위에서만 150명일 경우 => 1순위 150명 중 100명을 선정
• 예2: 신청세대가 1순위 70명, 2순위 50명일 경우 => 2순위 50명 중 30명을 선정
• 예3: 신청세대가 1순위 40명, 2순위 50명일 경우 => 각 순위 40명, 50명을 모두 선정

 

거주지역에 따른 선정

 

1순위 내에서도 주택이 건설되는 시,군에 거주하는 청약신청자에게 우선 공급되고, 미달시 인근지역 거주 청약신청자에게 공급됩니다. (수도권 내 대규모 택지개발지구 및 세종특별자치시는 별도의 기준 적용)

 

 

 2) 동일 순위 경쟁이 있는 경우 입주자 선정 기준

 

① 국민주택

 

국민주택은 1순위 내에서는 '순위순차제'를, 2순위에서는 추첨으로 결정합니다. 

1순위의 순위 순차제는 아래와 같이 선정합니다. 

 

40㎡초과

• 순차1: 3년 이상의 무주택세대 구성원으로 저축총액이 많은자 
• 순차2: 저축총액이 많은자

40㎡이하

• 순차1: 3년 이상의 무주택세대 구성원으로 납입횟수가 많은자 
• 순차2: 납입횟수가 많은자

 

② 민영주택

 

민영주택은 1순위 내에서는 '가점 및 추첨제'를, 2순위에서는 추첨방식으로 결정합니다. 

1순위의 '가점 및 추첨제'의 비율은 아래와 같습니다.

 

85㎡이하

• 투기과열지구: 가점제 100%, 추첨제 0% 
• 청약과열지역: 가점제 75%, 추첨제 25%
• 수도권 내 공공주택지구: 가점제 100%, 추첨제 0%
• 그 외 주택: 가점제 40% (시장 등이 40% 이하로 조정 가능), 추첨제 60~100% 

85㎡초과

• 투기과열지구: 가점제 50%, 추첨제 50% 
• 청약과열지역: 가점제 30%, 추첨제 70%
• 수도권 내 공공주택지구: 가점제 50% (시장 등이 50% 이하로 조정 가능), 추첨제 50~100%
• 85㎡초과 공공건설임대주택: 가점제 100%, 추첨제 0%
• 그 외 주택: 가점제 0%, 추첨제 100% 

민영주택 가점항목 및 점수

 

민영주택에서의 가점항목은 무주택기간, 부양가족 수, 청약저축 가입기간 등이며, 그 세부기준은 아래와 같습니다. 

 

민영주택 가점항목 및 점수표 (출처: 한국부동산원 청약홈)

 

 

4. 특별공급제도 

 

(1) 특별공급 일반사항

특별공급은 일반공급과 청약경쟁을 하지 않고, 별도로 분양을 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 제도의 취지에 따라, 정책적으로 주택마련을 지원하기 위한 사회적 계층을 대상으로 합니다. 다만, 특별공급 또한, 특별공급 청약신청자 내에서 경쟁을 해야 하는 구조입니다. 

 

주요 특별공급 대상

• 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 참전유공자, 3자녀 이상세대, 신혼부부, 노부모부양가구, 북한이탈주민, 철거주택 소유자 및 세입자 등
• 도청이전신도시, 혁신도시 등 비수도권으로 이전하는 공공기관·학교·의료연구기관·기업의 종사자, 이전하는 주한미군기지의 고용원, 산업단지 종사자 등

 

특별공급 소득기준

특별공급에 대한 소득기준은 일반적으로 '전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정 비율'로 정해집니다. 이 수치는 매년 조정되는 것으로 별도 링크를 통해 포스팅 하겠습니다. 

 

 

도시근로자 가구당 월평균소득 (기준, 확인방법) 및 기준중위소득

 

 

 

(2) 특별공급 주요항목 내용

 

1) 신혼부부 특별공급

 

① 대상주택: 전용면적 85㎡ 이하의 분양주택

② 공급물량: 전체 건설량의 20%(국민주택) 또는 30%(민영주택) 이내

③ 대상자: 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내

④ 청약자격

 

 (민영주택)

• 무주택세대구성원
• 소득기준: 전년도 도시근로자  가구당 월평균 소득의 140%이하 => 우선공급 자격으로 신청
• 소득기준은 초과하나, 부동산의 합계액이 3억 3,100만원 이하인 경우 추첨제(30%)로 신청 가능

 (국민주택)

• 무주택세대구성원
• 소득기준: 전년도 도시근로자  가구당 월평균 소득의 140% (신혼부부 모두 소득이 있는 경우 160%. 단, 이 경우 한사람은 140% 이하여야 함)

⑤ 청약통장: 기본 가입기간이 6개월이 경과한 상태에서 아래의 요건을 충족해야 함

• 주택청약종합저축: 청약저축 및 청약예금과 동일
• 청약저축: 월 납입금 6회 이상 납부
• 청약예금: 지역별 청약예금 예치금액에 상당하는 금액 예치
• 청약부금: 매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상

⑥ 선정방법: 기준소득에 해당하는 신청자에게 신혼부부 특별공급 물량의 50~70%를 우선공급하고, 경쟁이 있으면 아래 순위에 따라 입주자 선정

• 1순위: 미성년인 자녀가 있는 경우
• 2순위: 1순위에 해당하지 않는 경우

또한, 같은 순위에서 경쟁이 있을 때 입주자 선정 순서는 아래와 같습니다.

• 1순위: 해당 주택 건설지역 거주자
• 2순위: 미성년 자녀수가 많은 자
• 3순위: 미성년 자녀수가 같은 경우 추첨

 

2) 다자녀가구 특별공급

 

① 대상주택: 국민주택 및 민영주택 (단, 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 제외)

② 공급물량: 전체 건설량의 10%이내 (승인권자 인정 시 최대 15%)

③ 대상자: 입주자모집공고일 현재 자녀 3명 이상을 둔 자

④ 청약자격

• 무주택세대구성원
• 소득기준 (국민주택) : 전년도 도시근로자  가구당 월평균 소득의 120% 
• 소득기준 (민영주택) : 소득기준 미적용
• 자산기준 (국민주택에만 해당) :  부동산 215,500천원 이하 / 자동차 35,570천원 이하

⑤ 청약통장: 기본 가입기간이 6개월이 경과한 상태에서 아래의 요건을 충족해야 함

• 주택청약종합저축: 청약저축 및 청약예금과 동일
• 청약저축: 월 납입금 6회 이상 납부
• 청약예금: 지역별 청약예금 예치금액에 상당하는 금액 예치
• 청약부금: 매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상

⑥ 선정방법: 아래 배점기준표에 따라 점수가 높은 순으로 당첨자 선정 

주택청약시 다자녀가구 배점표 (출처: 한국부동산원 청약홈)

 

3) 노부모부양 특별공급

 

① 대상주택: 국민주택 및 민영주택 (단, 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 제외)

② 공급물량: 전체 건설량의 5% (국민주택) 또는 3% (민영주택) 이내 

③ 대상자: 일반공급 1순위에 해당하는 자로서 만 65세 이상의 직계존속을 3년이상 계속하여 부양하고 있는 세대주

(무주택 세대주여야 함, 투기과열지구 또는 청약과열지역의 주택 청약 시 과거 5년 이내에 다른 주택 당첨 세대에 속한 자가 있는 경우 청약 불가)

 

④ 청약자격

• 무주택세대구성원
• 소득기준 (국민주택) : 전년도 도시근로자  가구당 월평균 소득의 120% 
• 소득기준 (민영주택) : 소득기준 미적용
• 자산기준 (국민주택에만 해당) :  부동산 215,500천원 이하 / 자동차 35,570천원 이하

⑤ 청약통장: 기본 가입기간이 24개월이 경과한 상태에서 아래의 요건을 충족해야 함

• 주택청약종합저축: 청약저축 및 청약예금과 동일
• 청약저축: 월 납입금 24회 이상 납부
• 청약예금: 지역별 청약예금 예치금액에 상당하는 금액 예치
• 청약부금: 매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상

⑥ 선정방법

 

(국민주택 - 전용면적 40㎡초과)

• 1순위: 무주택기간이 3년 이상이며, 저축총액이 많은 자
• 2순위: 저축총액이 많은 자

(국민주택 - 전용면적 40㎡이하)

• 1순위: 무주택기간이 3년 이상이며, 납입횟수가 많은 자
• 2순위: 납입횟수가 많은 자

(민영주택 - 가점제)

• 무주택기간: 2점(1년미만) ~ 최대 32점 (15년 이상)
• 부양가족수: 5점(0명) ~ 35점 (6명)
• 청약통장 가입기간: 1점(6개월미만) ~ 17점 (15년 이상)

 

4) 생애최초 주택구입 특별공급

 

① 대상주택: 전용면적 85㎡ 이하의 분양주택 (단, 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 제외)

② 공급물량: 전체 건설량의 10% (공공택지일 경우 20%) 또는 25%(국민주택) 이내 

③ 대상자: 생애최초로 주택을 구입하는 자로서 다음의 요건을 충족하는 자

• 일반공급 1순위인 무주택 세대구성원 (국민주택은 저축액 600만원 이상, 민영주택은 납부요건 없음)
• 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 자
• 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자
• 1인가구는 추첨제(30%) 자격으로만 신청가능 (단, 단독세대가 아닌자는 전 주택형에 청약 가능하나, 단독세대인 자는 전용면적 60㎡이하 주택형에 한하여 청약 가능) - 본 요건은 민영주택에만 해당 

 

④ 청약자격

 

(민영주택)

• 무주택세대구성원
• 소득기준 : 전년도 도시근로자  가구당 월평균 소득의 160% 이하 => 우선공급 자격으로 신청
• 소득기준은 초과하나, 부동산의 합계액이 3억 3,100만원 이하인 경우 추첨제(30%)로 신청 가능

(국민주택)

• 무주택세대구성원
• 소득기준 : 전년도 도시근로자  가구당 월평균 소득의 100% 이하 ('21.2.2 공급승인 신청분부터 130%이하)
• 자산기준: 부동산 215,500천원 이하 / 자동차 35,570천원 이하

 

⑤ 청약통장: 기본 가입기간이 24개월이 경과한 상태에서 아래의 요건을 충족해야 함

• 주택청약종합저축: 1순위자로서 청약예금과 동일 (단, 국민주택의 경우 저축액 600만원 이상인 자)
• 청약예금: 지역별 청약예금 예치금액에 상당하는 금액 예치
• 청약부금: 1순위자로서 매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 신청가능한 예치금액 이상

⑥ 선정방법

 

(우선배정)

• 기준소득에 해당하는 신청자에게 신혼부부 특별공급 물량의 50~70%를 우선공급하고, 경쟁이 있으면 추첨으로 선정
• 상위소득에 해당하는 신청자와 기준소득의 입주자로 선정되지 않은 선정자를 대상으로 배정물량의 20% 공급, 경쟁이 있으면 추첨으로 선정
• 배정물량 30%는 대상자 (1인가구 신청자 / 혼인중이거나 미혼인 자녀가 있는 자 중 소득기준은 초과하나 부동산가액 기준을 만족하는 자 / 소득우선공급 자격을 충족한 자 중 입주자로 선정되지 않은 자) 전부를 대상으로 공급하고, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정

(같은 소득에서 경쟁이 있는 경우 입주자 선정순서)

• 1순위: 해당 주택건설지역 거주자
• 2순위: 추첨

 

끝.