리츠(REITS)의 이해 (정의, 기본구조, 현황)

리츠란 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산을 투자하여 얻은 수익을 배당하는 형태의 투자회사이며, 예금금리보다 높은 수익률, 거래의 투명성, 대형 부동산 투자의 기회 등이 장점입니다. 국내에는 344개의 리츠가 있으며, 상장리츠는 2022년 10월 기준 21개입니다. 

 

 

 

1. 리츠(REITS)의 개념

리츠(REITS)는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 수익형 부동산 및 부동산 관련 지분 등에 투자하여 얻은 수익을 투자자들에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 '부동산투자회사'를 의미합니다.

 

리츠 기본구조도 (출처: 한국리츠협회)

 

리츠가 도입된 가장 큰 의미는 기관투자자들의 전유물이었던 부동산 자산, 특히 규모가 큰 중대형 부동산 자산을 개인투자의 영역으로 가져왔다는 것입니다.

 

가격이 수백억, 수천억, 조단위까지 올라가는 대형 부동산 자산들은 아무리 큰손이라고 하더라도 개인투자자가 투자하기 힘든 영역이었습니다. 리츠는 바로 이러한 가격 규모가 큰 부동산 투자를 다수의 투자자들이 나눠서 하는 투자개념입니다.

 

예를 들어, 강남에 있는 대형 빌딩의 건물 가격이 1,000억인데, 투자자가 1백만명이라고 하면, 10만원씩 나눠서 투자하는 것입니다. (실제로는 일반적으로 대출을 최대로 일으켜서 투자하기 때문에 실제로 매입에 필요한 자금은 매입 가격의 10~30% 수준입니다.)

 

리츠는 일반적으로 예금금리보다 높은 배당수익률로 투자시 지속적이고 안정적인 현금흐름을 가져다주는 것이 가장 큰 장점입니다. 또한, 최근 몇 년간 급격하게 상승한 상업용 부동산의 가격 상승을 기관투자자뿐만 아니라 개인도 향유할 수 있는 부분도 있습니다. 

 

2. 리츠의 중요한 특징

 

(1) 투자의 편리성

리츠는 실제 내가 투자하는 자산이 궁극적으로 부동산임에도 불구하고, 부동산투자회사의 증권을 매수하는 형태로 투자가 이루어지기 때문에, 투자가 편리한 장점이 있습니다. 

 

부동산 매입, 매도에 필요한 각종 법적 절차(계약 등)와 위험분석 수익성분석 등을 전문인력이 대신해주기 때문에, 개인은 증권을 사고파는 형태로만 투자가 이루어진다는 것입니다. 특히, 상장리츠의 경우 주식시장에서 간편하게 사고팔 수 있습니다. 

 

물론, 직접 투자하는 것과 다르게, 펀드와 유사한 위탁관리수수료가 발생합니다. 

 

(2) 높은 수익성

한국은 리츠의 역사가 그리 오래되지 않았지만, 리츠를 처음 도입했던 미국의 경우를 보면, 리츠의 수익률은 주식보다는 낮고 채권보다는 높습니다. 리츠 수익률의 근간은 기업이 지불하는 임대료이기 때문에, 임대료가 꾸준히 납부되면 배당이 지속적으로 들어오는 구조입니다. 

 

최근 몇년간 계속된 저금리 기조에도 리츠의 배당수익률은 6~8% 수준을 유지했습니다. 즉, 시장에 형성된 임대료의 수준은 예금금리보다 높다는 것입니다. 물론, 최근 같은 금리 인상 기조에서는 그 장점이 다소 퇴색되긴 하지만, 리츠가 발달하는 시장이 일반적으로 선진국 시장이고, 선진국의 대부분이 결국 저금리로 수렴할 것이라는 점을 예상해 보면, 장기적으로는 다시 장점이 부각될 것으로 예상됩니다. 

 

(3) 거래의 투명성

부동산 시장의 거래, 특히 상업용부동산 시장의 거래는 기사화되기 전까지는 일반인이 알기 어렵습니다. 거래를 확인할 수 있는 통계시스템도 없고, 시장 관계자들끼리 소문으로만 알게 되는 경우도 많습니다. 

 

그러나, 리츠의 경우 그 성격자체가 공공성에 기여하는 측면이 있기 때문에, 정부에서 적극적으로 지원하고 장려하는 투자상품입니다. 그래서, 그 거래와 투자성과 등 중요한 사항에 대하여 지속적으로 공시하고 있습니다. (리츠정보시스템)

 

또한, 리츠는 설립 단계에서 국토교통부의 엄격한 심사를 받게 되어 있고, 조직, 주주구성, 자산구성 등을 법적으로 정하고 있어서 반드시 그 요건을 충족해야만 심사 대상이 됩니다. 

 

3. 리츠의 투자구조

 

리츠는 위탁관리형 리츠와 자기관리형 리츠, 기업구조조정리츠가 있으며, 국내는 대부분 위탁관리형 리츠로 투자가 이루어집니다. 

 

위탁관리형 리츠는 자산의 투자와 운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 형태이고, 자기관리형 리츠는 자산운용전문인력을 상근으로 회사에 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사입니다. 기업구조조정리츠는 위탁관리형리츠와 동일하나 투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산에 한정됩니다. 

 

위탁관리리츠 구조도 (출처: 한국리츠협회)

 

4. 국내 리츠 현황

 

국내 리츠는 2022년 9월 기준 총 344개가 있으며, 이 중 위탁관리 리츠가 326개, 기업구조조정리츠가 14개, 자기관리리츠가 4개이며, 자산규모는 총 83.8조원 수준입니다. 

 

현재까지 시장에 상장된 상장리츠는 21개입니다. 

상장리츠의 주요 현황은 아래와 같습니다. 

 

상장리츠현황 2022년 10월 27일 기준 (출처:한국리츠협회 및 각 홈페이지 등)

 

끝.