입주권과 분양권의 차이 (전매제한, 주택수, 세금)

입주권과 분양권은 법적으로 정의된 정식 용어는 아니고, 실무적으로 다른 의미로 쓰이고 있습니다. 재개발 및 재건축에서 조합에 가입해서 조합원 지위로서 주택을 분양받을 수 있는 권리를 입주권, 일반 분양(주택 청약)을 통하여 주택을 분양받은 권리를 분양권이라고 합니다. 

 

1. 입주권과 분양권의 정의

입주권과 분양권 모두 취득 당시에 '부동산'이 아니고, 취득할 수 있는 '권리'에 투자한다는 공통점이 있습니다. 

 

입주권은 특정지역이 정비구역(재건축, 재개발)에 지정이 된 경우, 그 정비구역 지정을 기반으로 조합설립을 하게 되는데, 여기서 조합원의 지위를 가진 사람들은 향후 해당 지역에서 신축하는 주택에 대하여 입주할 수 있는 권리를 취득하게 됩니다. 이 권리를 바로 입주권이라고 합니다. 

 

반면, 분양권은 조합에 가입하지 않은 일반인이 일반적인 청약의 과정을 통해서 주택을 분양받은 경우, 주택의 완공 시 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 

 

즉, 입주권과 분양권의 가장 큰 차이는 '조합'에 대한 가입 여부로 볼 수 있습니다.

 

2. 입주권과 분양권의 주택 수 포함 여부

입주권과 분양권 모두 특정 시점 이후로 취득한 경우 주택 수에 포함됩니다. 

 

(1) 주택 수에 포함되는 시점 기준

• 취득세 산정을 위한 주택 수 포함 기준: 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권 또는 분양권은 주택수 포함
• 양도소득세 산정을 위한 주택 수 포함 기준: 2021년 1월 1일 이후 취득한 입주권 또는 분양권은 주택수 포함

(2) 취득 시기

• 입주권의 취득시기: 사업계획 승인일
• 분양권의 취득시기: 분양권 계약일(취득세법), 분양권 당첨일(소득세법-양도소득세)

취득시기는 모두 최초 권리를 취득하는 경우의 취득시기이며, 양도를 통한 승계취득의 경우는 해당 거래의 잔금지급일입니다. 

 

(3) 입주권과 분양권의 취득세 적용

입주권의 경우 취득세 적용 방법과 세율 등이 분양권과 차이가 있습니다. 

 

입주권의 경우 관리처분계획인가 시 토지 취득세, 소유권 이전 등기 시 주택 취득세를 납부하게 되어, 토지와 건물 취득이 분리되는 부분이 있습니다. 특히, 최초 토지 취득세를 납부하게 될 경우 취득세율이 주택에 대한 취득세율이 아닌 주택 외 취득세율로 적용되어 4.0% (지방교육세, 농어촌특별세 포함 시 4.6%) 를 적용받습니다. 

 

분양권의 경우 일반적인 주택에 대한 취득세율이 적용되며, 다만, 다주택자의 경우 다주택자에 대한 취득세율이 적용됩니다. 

 

부동산 취득세율 총정리

 

 

3. 입주권과 분양권의 전매제한

 

입주권과 분양권 모두 전매제한이 있습니다. 

 

(1) 입주권의 전매제한

입주권은 규제지역 중 '투기과열지구' 에 해당하는 경우 전매제한이 있습니다. 투기과열지구는 당연히 투기지역도 포함됩니다. 규제지역 현황은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

부동산 규제지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 현황

 

입주권의 전매제한 기간

• 재건축: 조합설립인가 ~ 소유권 이전등기 시
• 재개발: 관리처분인가 ~ 소유권 이전등기 시

 

(2) 분양권의 전매제한

 

분양권 또한 '투기과열지구'에 해당하는 경우 전매제한이 있습니다. 

 

분양권의 전매제한 기간

• 청약당첨일 ~ 소유권 이전등기 시
• 만약, 청약당첨일부터 소유권 이전등기 시까지 5년 이상이 경과했을 경우 5년이 되는 시점부터는 전매 가능

분양가 상한제 적용주택의 전매제한 기간

만약 분양받은 주택이 분양가 상한제 적용을 받는 주택이라면 분양가 상한제에 따른 전매제한기간이 적용됩니다.

분양가 상한제 전매제한 기간은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

분양가 상한제 알아보기

 

 

끝.