정비사업의 종류 (주거환경개선사업, 재개발, 재건축)

정비사업이란 '도시 및 주거환경정비법'에 근거하여 열악한 주거환경을 개선하고, 노후 건축물을 철거 후 신축하는 사업입니다. 정비사업의 종류에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등이 있습니다. 

 

 

1. 정비사업의 종류

도시 및 주거환경정비법에서 정의하고 있는 정비사업의 종류는 크게 세 가지입니다. 

• 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
• 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
• 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

법률상 정의를 보면, 각각의 차이점이 보입니다. 

• 주거환경개선사업의 경우, 대상지역이 '도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역'입니다. 또한, 정비기반시설과 노후ㆍ불량건축물에 대해서도 '극히', '과도하게' 등의 단어가 붙어 있습니다. 따라서, 주거환경 개선사업 대상지역은 재개발 사업지 중 노후도 등이 훨씬 열악한 지역이 그 대상이라고 볼 수 있습니다. 
• 주거환경개선사업과 재건축사업의 경우 '주거환경'을 개선하기 위한 사업으로 정의되어 있는 반면, 재개발사업은 '상업지역'과 '공업지역'을 모두 아우르고 있습니다.
• 재개발사업과 재건축사업은 이외에도 몇 가지 차이점들이 있는데요. 이 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

재개발, 재건축 사업에 대해 알아보기

 

 

2. 각 정비사업의 내용

(1) 주거환경개선사업

도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

사업시행방식

• 현지개량방식: 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 등을 새로 설치·확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 정비·개량하는 방법
• 수용 후 공동주택건설: 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택건설 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
• 환지방식: 사업시행자가 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법
• 관리처분방식: 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법

사업시행방식 별 사업시행자

• 현지개량방식: 시장·군수 등이 직접 시행 / 시장·군수 등이 LH 등을 사업시행자로 지정
• 수용 후 공동주택건설: 시장·군수 등이 직접 시행
• 환지방식: 국가,지자체,공공기관 등이 50% 초과 출자한 법인 또는 LH 등에 대하여 시장·군수 등이 사업시행자로 지정
• 관리처분방식: 시장·군수 등이 지정한 공동시행자

추진절차

① 도시및주거환경정비 기본계획수립 (대상: 인구 50만 이상의 시)

② 정비계획 수립

③ 정비구역 지정 (지방도시계획위원회 심의)

④ 시행자지정 (토지 등 소유자의 2/3이상 동의, 세입자 세대수의 과반수 동의)

⑤ 사업시행인가

⑥ 토지 등 보상

⑦ 임시수용 또는 이주

⑧ 착공

⑨ 준공 및 입주

 

(2) 재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

사업시행방식

• 관리처분방식: 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법
• 환지방식: 사업시행자가 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법

사업시행자

• 조합이 시행
• 토지등소유자가 시행 (토지등소유자가 20인 미만인 경우)
• 조합 또는 토지등소유자가 시장·군수등/LH등/건설업자 등과 공동시행 (조합원 과반수 동의 필요)

추진절차

① 도시및주거환경정비 기본계획수립 (대상: 인구 50만 이상의 시)

② 정비계획 수립

③ 정비구역 지정 (지방도시계획위원회 심의)

④ 시행자지정 (토지면적 과반수 이상 및 토지등소유자의 2/3이상 동의)

⑤ 조합설립추진위원회 (토지등소유자의 과반수이상 동의)

⑥ 조합설립인가 (토지등소유자의 3/4이상 동의)

⑦ 시공사 및 공동시행사 선정 (조합원 과반수 동의)

⑧ 사업시행인가

⑨ 분양신청

⑩ 관리처분계획인가

⑪ 보상 / 이주/ 착공

⑫ 준공 및 입주

 

공공재개발 / 공공직접시행 재개발 / 민간재개발

재개발은 시행주체에 따라 크게 공공재개발과 민간재개발로 구분할 수 있는데요. 

공공재개발에서도 공공이 조합과 함께 참여하는 형태의 재개발이 있는 반면, 공공이 사업의 주도권을 가지고 직접 시행하는 재개발 형태가 있습니다. 

 

도시및주거환경정비법에서 정의하고 있는 공공재개발의 요건은 아래와 같습니다. 

• 공공(지방자치단체, LH)이 재개발 사업의 시행자이나 대행자일 것
• 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대 등 (공공임대, 수익형 전세임대, 지분형 임대)으로 공급

여기서 말하는 공공재개발은 일반적인 형태의 공공재개발을 의미하고, 공공이 직접 시행하는 '공공주도 3080+'가 있습니다. '공공주도 3080+'의 경우 근거법령이 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'입니다. 토지소유자의 1/2 이상만 동의를 하면 재개발구역 지정이 가능한 것을 비롯해, 공공이 직접 사업을 시행하여 신속하게 사업을 수행하겠다는 취지의 제도입니다. 

 

공공재개발과 공공주도3080+의 세부내용은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

공공재개발·재건축과 공공주도3080+ 알아보기

 

 

(3) 재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

사업시행방식

• 관리처분방식: 사업시행자가 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법

사업시행자

• 조합이 시행
• 조합이 시장·군수등/LH등/건설업자 등과 공동시행 (조합원 과반수 동의 필요)

추진절차

① 도시및주거환경정비 기본계획수립 (대상: 인구 50만 이상의 시)

② 안전진단

정비계획 수립

③ 정비구역 지정 (지방도시계획위원회 심의)

④ 시행자지정 (토지면적 과반수 이상 및 토지등소유자의 2/3이상 동의)

⑤ 조합설립추진위원회 (토지등소유자의 과반수이상 동의)

⑥ 조합설립인가 (토지등소유자의 3/4이상 동의)

⑦ 시공사 및 공동시행사 선정 (조합원 과반수 동의)

⑧ 사업시행인가

⑨ 분양신청

⑩ 관리처분계획인가

⑪ 보상 / 이주/ 착공

⑫ 준공 및 입주

 

세부 추진절차는 아래 포스팅을 참고하세요.

 

재건축 사업 추진절차

 

 

 

 

 

끝.