공공재개발·재건축과 공공주도3080+ 알아보기

공공재개발·재건축은 도시및주거환경정비법에 근거하여 민간 재개발·재건축에 비해 용적률 및 기부채납 완화 등 특례를 일부 제공하는 방식이며, 공공주택특별법에 근거한 공공주도3080+는 여기에 더해 공공이 사업을 직접 시행함으로써, 사업의 주도권을 가지고 신속하게 사업을 추진하는 방식입니다.

 

1. 공공재개발·재건축

 

공공재개발은 정비구역 내에서 공공시행자가 공공성요건(임대주택 공급확대 등)을 준수하여 추진할 경우 용적률·기부채납 완화 등 공적 특례를 제공하여 추진하는 정비사업입니다.

 

공공재건축은 용적률 및 층수 등 도시규제완화와 공공의 인허가절차 지원 등을 통해 재건축을 활성화하는 사업입니다. 

 

(1) 공공재개발

1) 공공재개발 사업요건

① 공공이 시행에 참여해야 함

• 공공단독시행시: 토지등소유자 2/3이상 및 토지면적 1/2이상 동의
• 공공과 조합 공동시행시: 조합원 과반수 동의 (조합설립에는 조합원의 3/4동의 필요)

② 임대주택을 공급해야 함

• 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대 등(공공임대, 수익형 전세임대, 지분형임대)으로 공급
• 전체 세대 20% 이상 공공임대 주택공급

* 수익형 전세: 무주택자 대상 시세 80% 수준의 전세주택(공공지원민간임대)

** 지분형 주택: 분담금이 부족한 집주인과 공공시행자가 지분을 공유하는 주택

 

③ 투기방지대책을 반영해야 함

• 기존 정비구역: 토지거래허가구역 지정
• 신규 예정구역: 권리산정기준일 별도 산정 (공모 공고일)

* 권리산정기준일 이후 양수한 조합원은 분양가 차등 적용

 

2) 공공재개발 사업구조

공공재개발 사업구조 (출처: LH정비사업지원기구)

• 공공과 조합(공공단독시행일 경우 주민대표회의)은 사업약정을 체결
• 공공시행사 또는 공동시행사가 사업의 인허가, 자금조달, 이주및철거 등 사업의 전반적인 부분을 관할시행
• LH의 신용보강을 통한 저리 자금조달
• 일반분양자 / 정비업체 / 시공사 등은 사업시행사와 계약을 체결

 

3) 공공재개발 특례사항

①도시규제 완화

• 용도지역 상향
• 용적률 완화
• 기부채납 완화

② 사업성 보장

• 관리처분시 분담금 확정
• 분양가 상한제 적용 예외

③ 인허가과정 단축

• 도시계획 수권소위 신설
• 사업계획 통합심의

④ 사업비 지원

• 사업비(총액의 50%), 이주비(보증금의 70%) 저리 융자
• 기반시설 국비 지원 (도시재생 연계시)

 

4) 공공재개발 추진절차

LH에서 제시하고 있는 추진절차는 주민과 사업약정을 체결하기까지의 추진절차이며, 실제로는 사업약정체결 이후 재개발의 일반적인 추진절차를 밟아야 하는 점을 참고하시기 바랍니다.

 

① 후보지 선정 (국토교통부 등 주관)

② 주민설명회 

③ 사전협약체결 (주민-LH)

④ 주민대표회의 구성 

⑤ 사업시행자 지정 (시청, 구청)

⑥ 사업시행약정 체결 (주민-LH)

 

 

(2) 공공재건축

1) 공공재건축 사업요건

① 공공이 시행에 참여해야 함 (공공재개발과 동일)

• 공공단독시행시: 토지등소유자 2/3이상 및 토지면적 1/2이상 동의
• 공공과 조합 공동시행시: 조합원 과반수 동의 (조합설립에는 조합원의 3/4동의 필요)

② 정해진 세대수 이상을 공급해야 함

• 공공재건축을 추진하는 단지의 종전 세대수의 160% 이상

 

2) 공공재건축 사업혜택

① 용도지역 1단계 상향

② 층수를 최대 50층까지 허용

③ 특별건축구역이 적용되어 건축법규 완화 적용

④ 공원설치의무 완화

⑤ 준주거지역에서 주거비율이 높아짐 (근린생활시설 등의 비율이 낮아짐)

⑥ 통합심의로 기간단축

 

 

2. 공공주도 3080+

공공주도 3080+는 크게 도심공공주택복합사업과 기존 재개발·재건축 사업과 유사한 공공직접시행 정비사업이 있습니다. 도심공공주택복합사업은 역세권, 준공업지역, 저층주거지 사업으로 구분됩니다. 

 

(1) 도심공공주택복합사업

기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 역세권 / 준공업 / 저층주거 지역을 공공이 지구지정을 통하여 부지를 확보하고 주택공급과 함께 도시 기능 재구조화를 위한 거점 조성을 동시에 추진하는 사업입니다. 

 

사업요건

• 구역요건(역세권): 기존 정비구역이 아닌 곳 중 역세권 350m 이내 노후요건 충족지역 (5,000㎡이상)
• 구역요건(준공업): 기존 정비구역이 아닌 곳으로 준공업지역 노후요건 충족지역 (5,000㎡이상)
• 구역요건(저층주거): 기존 정비구역이 아닌 곳 중 노후요건을 충족한 저층주거지역 (10,000㎡이상)
• 동의요건: 예정지구지정제안은 토지등소유자 10% 이상, 사업추진은 토지등소유자 2/3이상 및 사업면적 1/2이상
• 주택공급: 공공분양 70~80%, 공공임대·공공자가주택 20~30%

사업의 주요 혜택

• 추가수익 보장: 자체 추진 시 수익률보다 10~30%p 추가수익 보장
• 도시규제완화: 용적률 최대 700%까지 상향
• 기부채납 최소화: 15% 수준에서 필요한 기반시설만 계획

사업의 추진 절차

 

① 사업제안 (토지등소유자, 민간기업, 지자체) : 사업구역 특정 및 개발컨셉 마련

② 지구지정 제안 (공공기관) : 공공기관이 사업의 적정성을 검토하여 국토부에 요청, 토지등소유자 10%이상 동의필요

③ 예정지구 지정·고시: 행위제한 효과 발생

④ 지구지정 확정·고시: 예정지구 지정 후 1년 이내 토지등소유자 2/3(면적1/2) 이상 동의

⑤ 민간시공사 선정(토지등소유자)

⑥ 부지확보(공공기관): 우선공급 희망자는 현물선납 약정

⑦ 주택사업계획 수립(공공기관): 지구계획과 주택건설계획을 동시에 수립

⑧ 주택사업계획 승인(지자체): 주택사업계획 승인을 위한 통합심의위원회 운영

⑨ 착공 및 입주

 

 

(2) 공공 직접시행 정비사업

공공 직접시행 정비사업(공공주도 3080+ 재개발·재건축)은 주민동의를 거쳐 공공기관이 직접 정비사업을 시행하고 사업 분양계획 등을 주도하여 신속하게 사업을 추진하는 제도입니다.

 

공공 직접시행 정비사업은 기존 공공재개발·재건축과 비교하여 근거법령, 사업방식 등만 일부 차이가 있기 때문에 공공재개발과 비교하는 형식으로 작성하고자 합니다. 

 

공공 직접시행 정비사업 vs 공공재개발

공공직접시행방식과 공공재개발재건축 비교표 (출처:국토교통부 등)

*현물선납방식: 토지 소유권을 이전하고 토지 현물납입시 우선공급권을 부여하는 방식 (확정수익률)

**관리처분방식: 토지 및 건물의 소유권이 소멸되고 신축건물의 소유권을 분배할 때 과부족을 현금으로 지급하는 방식

 

 

끝.