주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도

고분양가 심사제도는 고분양가 관리지역에서 주택분양보증을 신청하는 사업장에 대하여 분양금액의 적정성을 심사하는 제도로 분양 상한금액은 분양 비교사업장, 준공 비교사업장, 인근 시세, 지역 평균 분양가, 단기 자재비 급등 조정금액 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 

 

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 하나로, 분양보증을 통해 선분양을 하고자 하는 사업장이 그 대상입니다. 주택분양보증제도에 대해서는 아래 포스팅을 참고하세요.

 

주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 제도

 

1. 고분양가 심사제도 심사대상

(1) 고분양가 심사제도 심사대상 사업장

고분양가 관리지역에서 주택에 대한 분양보증을 신청하는 사업장

 

※ 심사에서 제외되는 대상

• ① 분양가 상한제 적용주택 
• ② 도시형 생활주택 및 오피스텔
• ③ 100세대 미만 소규모 사업 (주택, 준주택의 세대수를 합산 시)
• ④ 연립주택 및 다세대 주택
• ②~④는 비교사업장이나 인근사업장 선정 시에도 제외

(2) 고분양가 관리지역

• 투기지역 (소득세법 제104조의2에 따른 지정지역)
• 투기과열지구 (주택법 제63조)
• 조정대상지역 (주택법 제63조의2)
• 기타 고분양가 확산이 우려되는 지역

규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에 해당하는 지역은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

부동산 규제지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 현황

 

2. 고분양가 심사제도 심사방법

(1) 심사개요

고분양가 심사제도 상 분양가 상한금액 산정을 위해서는 다음의 다섯 가지 항목의 조사 및 산출이 필요합니다. 

 

ⓐ '비교사업장 중 분양사업장'에 대한 가격 산출

ⓑ '비교사업장 중 준공사업장'에 대한 가격 산출

ⓒ 인근 시세 조사 가격 산출

ⓓ 지역 분양가

ⓔ 단기 자재비 급등분 조정금액

 

• ⓐ와 ⓑ 중 높은 금액을 우선으로 하되, 이 금액이 ⓒ보다 높을 경우 ⓒ금액을 상한으로 함
• 이렇게 산출된 금액이 ⓓ에 비해 현저히 낮을 경우, ⓓ를 고려하여 일부 조정
• 이 금액에 ⓔ를 가산하여 최종 결정

고분양가 심사제도 분양 상한금액 산정방식 (출처: 주택도시보증공사 유튜브 채널)

 

(2) 세부 항목별 산정방식

ⓐ '비교사업장 중 분양사업장'에 대한 가격 산출

• 산정식: 평균분양가 x 주택가격 변동률 x 평점 차이에 따른 가감률
• 비교사업장 중 분양사업장: 분양보증 발급 후 사용검사를 득하지 않은 사업장
• 주택가격 변동률: 보증신청사업장의 고분양가 심사 승인요청월의 최근월과 비교사업장의 분양보증 발급월 사이의  비교사업장 소재 행정구역내의 주택가격 변동률 (매매가격지수는 한국부동산원의 시군구별 월간 아파트 매매가격지수 적용)
• 평균분양가: 개별 사업장의 전 세대에 대한 분양가격(총 매출액)을 전 세대에 대한 공급면적 (총 공급면적)으로 나눈 약 3.3㎡(평) 당 금액
• 평점 차이에 따른 가감률: 평점차이에 따라 +/- 0~ 5% 가감

ⓑ '비교사업장 중 준공사업장'에 대한 가격 산출

• 산정식: 평균분양가 x 주택가격 변동률 x 평점 차이에 따른 가감률
• 비교사업장 중 준공사업장: 분양보증 발급 후 사용검사를 득한 사업장 중 사용검사 후 10년 이내 사업장
• 주택가격 변동률: 분양사업장 가격 산출과 동일
• 평균분양가: 분양사업장 가격 산출과 동일
• 평점 차이에 따른 가감률: 분양사업장 가격 산출과 동일

ⓒ 인근 시세 조사 가격 산출

• 산정식: 인근사업장 평균매매가 x 건축연령별가산율 x 보증위험관리율
• 인근사업장 평균매매가: 개별 인근사업장의 각 평형별, 타입별 공급면적의 약 3.3㎡(평)당 매매가를 각 평형별, 타입별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격, 인근사업장이 다수인 경우 각 인근사업장별 평균매매가를 공급면적의 비율로 가중평균한 금액  (KB시세 우선, 부재 시 한국부동산원 시세 적용)
• 건축연령별 가산율: 주택노후도에 따른 주택 매매가격 보정률로, 준공 후 5년 차 까지는 100%, 이후 1년 단위로 2~3%씩 가산
• 보증위험관리율: 투기과열지구 85%, 투기과열지구 외의 지역 90% 적용

ⓓ 지역 분양가

• 해당지역(시도 및 시군구) 최근 1년간 평균 분양가, 공사의 '민간아파트 분양가격 동향'자료를 활용

ⓔ 단기 자재비 급등분 조정금액

• 단기 자재비 급등분: 최신 기본형 건축비 상승분(국토교통부 고시) - 최근 3개년 평균 상승분
• 단기 자재비 급등분 조정비율: 단기 자재비 급등분 x 40%
• 단기 자재비 급등분 조정금액: 상한분양가격 x 조정비율 

 

끝.