소규모 주택정비사업 총정리 (자율주택, 가로주택 정비사업 등)

소규모 주택정비사업은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 근거하여 일반적인 정비사업에 비해 소규모로 시행할 수 있는 사업으로, 자율주택 정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 빈집정비사업 등이 있습니다. 

 

1. 소규모 주택정비사업의 종류

• 자율주택 정비사업: 단독·다세대·연립주택 집주인들이 주민합의체를 구성하여 스스로 주택을 개량 또는 건설
• 가로주택 정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 기반시설의 추가부담 없이 소규모로 주거환경 개선
• 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
• 빈집정비사업: 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업

 

2. 각 소규모 주택정비사업의 내용

(1-1) 자율주택 정비사업 (일반)

사업대상지역

도시활력증진지역 개발사업 시행구역, 지구단위계획구역, 도시재생활성화지역, 정비예정·정비구역 해제지역, 주거환경개선사업구역, 이밖에 시·도조례로 정하는 지역으로 아래의 요건을 모두 충족 시 시행할 수 있습니다. 

• 사업면적: 제한없음
• 기존주택 수: 단독주택 10호 미만, 다세대/연립주택 20세대 미만, 단독+다세대주택 혼합 20채 미만
• 주택노후도: 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상 

     *노후·불량건축물의 정의: 각 시·도 조례에 따름

 

사업시행자

• 주민합의체 (2명 이상의 토지등소유자 전원합의로 구성)가 직접 시행
• 주민합의체가 시장·군수등/LH등/건설업자 등과 공동시행 (단, 법에서 정한 임대주택 공급 시 토지등소유자 1명이 단독으로 시행 가능)

 

추진절차

① 주민합의체 구성

② 건축심의 (필요 시 통합심의) 

③ 사업시행인가

④ 이주 및 착공

⑤ 준공 및 청산

 

(1-2) 자율주택 정비사업 (LH참여형)

LH참여형 자율주택정비사업은 민간사업자와 주민합의체가 사업계획을 수립하여 제안하고, LH는 제안서 검토 후 공동시행약정 체결을 통해서 사업을 추진하는 방식입니다. 

 

주민이 자체적으로 시행할 경우, 사업규모가 너무 작고, 그에 따라 자금조달이 어려운 부분이 있으나, LH참여형으로 진행할 경우 매입확약을 통해 미분양리스크를 제거할 수 있고, 주택도시기금에서 저리로 대출지원도 가능하기 때문에 사업시행의 확실성이 높아지는 측면이 있습니다.

 

추진절차

① 주민합의체 구성

② 사업계획제안

③ 사업계획검토(LH)

④ 공동시행약정 체결 (LH-주민합의체)

⑤ 건축심의(통합심의)

⑥ 사업시행 인가 등

⑦ 이주/착공

⑧ 준공/청산

 

 

(2-1) 가로주택 정비사업 (일반) 

사업대상지역

'가로구역'의 전부 또는 일부로서 아래의 요건을 모두 충족 시 시행 가능

*가로구역: 전체 면적이 1만㎡ 미만으로서 도시계획도로 또는 '건축법'에 따른 6M 이상의 도로 등으로 둘러 싸인 지역(광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장, 도로예정지 등도 도로로 봄), 구역 내 통과 도시계획도로가 없어야 함.

 

• 사업면적: 1만㎡ 미만 (사업시행구역 면적) 단, 공공성요건 충족시 2만㎡까지 확대 가능
• 기존주택 수: 단독주택 10호 이상, 공동주택 20세대 이상, 단독+공동주택 혼합 20채 이상
• 주택노후도: 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상

 

사업시행자

• 토지등소유자가 직접 시행 (토지등소유자가 20명 미만인 경우)
• 인가받은 조합(토지등소유자의 80% 이상, 토지면적 2/3이상 소유자 동의 필요)이 직접 시행
• 토지등소유자 또는 인가받은 조합이 시장·군수등/LH등/건설업자 등과 공동시행 (단, 조합이 공동시행 시 해당 조합원의 과반수 동의 필요)

 

추진절차

① 조합설립인가

② 건축심의 (필요 시 통합심의) 

③ 조합원분양 및 관리처분계획 수립

④ 사업시행인가

⑤ 이주/착공

⑥ 준공 및 입주

⑦ 이전고시

⑧ 청산

 

(2-2) 가로주택 정비사업 (LH참여형)

가로주택 정비사업 또한 LH참여형 사업방식을 운영하고 있습니다. LH참여형은 조합과 LH가 공동시행하는 방식과 LH단독으로 공공시행을 하는 방법이 있습니다. 

 

가로주택 정비사업 구조(출처: LH정비사업지원기구)

 

공동시행방식과 공공시행방식의 비교

가로주택정비사업 LH참여형 방식 비교 (출처: LH정비사업지원기구)

 

추진절차

① 사업참여 요청 (주민, 지자체 등)

② 사업설명회 (사업구조, 인센티브 등)

③ 사업계획수립 (주민 80%이상 요청 시)

④ 주민설명회 (사업개요, 분담금 등)

⑤ 동의서 접수 (지자체 연번 부여)

⑥ 조합설립인가 (토지등소유자 80% 동의)

⑦ 공동시행약정 체결 (조합원 과반수 동의)

⑧ 가로주택정비사업 공동 사업추진 (조합-LH)

 

공공성 요건

다음의 요건 충족시 대상 면적을 2만㎡까지 확대 가능

• 사업주체: LH, SH 등 공기업이 공동시행자 등으로 참여
• 확정지분제: 조합원은 적정 추가분담금을 보장 받으며 공공이 사업손익 부담 (공공이 일반분양가격 결정권 확보)
• 저렴한 주택공급: 공공이 시세보다 저렴한 분양주택과 공공임대주택 (최소10%) 공급
• 난개발 방지: 1만㎡이상 사업구역은 지구단위계획수립 및 지방도시계획위원회 심의 의무화

 

(3) 소규모 재건축사업 

사업대상지역

주택단지로서 아래의 요건을 모두 충족한 지역에서 시행 가능

• 사업면적: 1만㎡ 미만 (사업시행구역 면적)
• 기존주택 수: 200세대 미만
• 주택노후도: 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상

 

사업시행자

• 토지등소유자가 직접 시행 (토지등소유자가 20명 미만인 경우)
• 인가받은 조합(토지등소유자의 80% 이상, 토지면적 2/3이상 소유자 동의 필요)이 직접 시행
• 토지등소유자 또는 인가받은 조합이 시장·군수등/LH등/건설업자 등과 공동시행 (단, 조합이 공동시행 시 해당 조합원의 과반수 동의 필요)

 

추진절차

① 조합설립인가

② 건축심의 (필요 시 통합심의) 

③ 조합원분양 및 관리처분계획 수립

④ 사업시행인가

⑤ 이주/착공

⑥ 준공 및 입주

⑦ 이전고시

⑧ 청산

 

(4) 빈집정비사업

사업대상지역

개별빈집 및 빈집밀집구역에서 시행

 

빈집: 거주 또는 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않는 주택 (미분양주택 등 제외)

빈집밀집구역: 시장·군수 등이 빈집정비계획 수립·변경 시 지정·고시한 지역으로 다음 요건을 모두 충족한 지역

• 빈집이 증가하고 있거나 빈집 비율이 높은 지역
• 노후·불량건축물이 증가하고 있거나 정비기반시설이 부족하여 주거환경이 열악한 지역
• 타 법령에 따른 정비사업을 추진하고 있지 않은 지역
• 구역면적: 1만㎡ 미만 (단, 농어촌/준농어촌/정비구역/재정비촉진지구 내 구역은 제외)
• 10호 이상 또는 빈집 면적이 해당구역 전체 토지 면적의 20% 이상
• 노후·불량건축물 수가 해당 구역 내 전체건축물 수의 2/3 이상이거나 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난·구조 활동이 곤란한 지역

 

사업시행방법

• 빈집의 내부 공간을 칸막이로 구획하거나 벽지·천장재·바닥재 등을 설치
• 빈집을 철거하지 않고 개축·증축·대수선하거나 용도변경
• 빈집을 철거
• 빈집을 철거 후, 건축물을 건축하거나 정비기반시설 및 공동이용시설 등을 설치

 

사업시행자

• 시장·군수 등 또는 빈집 소유자가 직접 시행
• 시장·군수 등 또는 빈집 소유자가 LH등/건설업자 등과 공동시행

 

추진절차

① 빈집실태조사

② 빈집정비계획 수립

③ 사업시행계획 인가

④ 정비, 활용