서울시 재개발 정책 - 모아타운 모아주택 알아보기

모아주택은 관련법에 근거하여 소규모 정비사업을 시행하는 단위를 의미하며, 모아주택을 블록으로 모아서 단지화 시킨 것이 모아타운입니다. 모아타운은 노후도요건, 용적률, 층수 등 규제완화로 사업추진 확실성이 높다는 장점이 있으나, 기존 가로의 유지, 조합이 여러 개인 한계점도 존재합니다. 

 

1. 모아타운·모아주택

모아타운·모아주택은 서울시가 진행하고 있는 대표적인 재개발 정책 중 하나로, 국가차원에서 추진하는 각종 소규모 정비사업 (가로주택 정비사업, 소규모재건축 등)을 지역적으로 하나로 모아 계획적·효율적으로 진행하고자 하는 사업입니다. 

 

재개발이나 재건축이 쉽지 않은 지역들과 기존 소규모 정비사업이 가지고 있던 문제들, 예를 들어, 소규모로 진행되기 때문에 정해진 구역에 따라 나홀로아파트가 지어질 수밖에 없는 부분과 재건축을 하더라도 주변 생활인프라가 추가로 확충되기 어려운 부분 등을 해소할 수 있는 취지로 마련된 정책입니다. 

 

 

모아타운·모아주택의 추진절차

① 1단계: 모아타운 선정

• 대상지 공모
• 대상지 제출
• 대상지 평가
• 선정 및 발표

② 2단계: 모아타운 계획 수립 및 지정

• 관리계획수립, 주민제안(주민제안으로 진행하게 될 경우 1단계는 생략)
• 승인 요청
• 주민 공람 공고
• 통합심의
• 지정고시

③ 3단계: 모아주택 사업시행

• 조합설립인가
• 통합심의
• 사업시행인가
• 이주 / 착공
• 준공 / 입주

 

2. 모아타운

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 말 그대로 '모아서' 개발하는 정비모델인 '모아주택'을 블록 단위로 한번 더 모아서 단지화를 이루는 개념입니다. 

 

모아타운 개발 예시 (출처:서울시 홈페이지)

 

(1) 모아타운 대상지역 

• 신축·노후주택이 혼재되어 재개발 등이 곤란한 지역
• 10만㎡ 미만, 전체 노후도 57% 이상

 

(2) 모아타운의 지정 절차

모아타운은 크게 자치구 공모와 주민제안을 통한 두가지 방법으로 지정됩니다.

 

① 자치구 공모

• 서울시 내 자치구를 대상으로 매년 1회 추진
• 매년 자치구 대상 공모를 통해 20곳 지정
• 지정지역은 관리계획 수립비(각 지역당 2억원 내외) 및 주차장 기반시설 조성비 지원
• 공모절차: 대상지 공모(시) → 대상지 제출(구→시) → 대상지 평가(시) → 대상지 선정 및 발표(시) → 관리계획수립(구) → 관리계획승인 신청(구→시) → 모아타운 지정 절차 이행

② 주민 제안

• 모아주택이 집단적으로 추진되는 지역의 경우 주민이 직접 모아타운 계획을 수립해 자치구에 제출할 수 있음
• 조합으로 신청할 경우: 소규모주택정비사업 시행을 위해 설립된 조합이 2개 이상이어야 함 
• 토지등소유자가 신청할 경우: 모아주택 사업시행 예정지 각각의 대상 토지면적 2/3이상 동의를 받아야 함

 

(3) 모아타운의 장점 (지정시 혜택)

① 재개발 추진의 확실성이 상대적으로 높음 (각종 규제 완화 혜택)

일반적인 재개발은 노후도 요건(해당 지역에서 건설된 지 20년이 넘은 건물의 비율) 때문에 사업이 지연되는 경우가 많은데, 모아타운의 경우 그 기준을 재개발에 비해 완화 (기존 재개발 요건 67% → 모아타운은 57%)하여 사업추진의 확실성이 상대적으로 높아졌습니다. 

• 노후도 요건 완화 67% → 57%
• 용적률 완화 : 최대 50% 완화 적용
• 층수 완화: 2종 (7층) 이하 지역의 경우 층수를 최대 15층까지 허용
• 종상향: 용도지역 1단계 상향 조정

② 지하주차장 통합설치 허용

모아타운 정책에서 가장 눈에 띄는 부분은 지하주차장 통합설치를 허용했다는 것입니다. 즉, 같은 모아타운 지역 안에서는 지하공간을 공동으로 활용할 수 있도록 했다는 것입니다. 이 경우 각 소규모 정비사업 구역(모아주택)에서 가지고 있는 토지의 한계를 극복할 수 있는 부분입니다.

 

③ 기반시설 조성 공공지원

모아타운 내의 활용할 수 있는 부지에 기반시설을 조성할 수 있도록 하였습니다. 

 

 

(4) 모아타운의 단점

① 기존 가로가 그대로 유지됨

모아타운의 가장 큰 단점은 기존 가로가 그대로 유지된다는 것입니다. 일반적인 재개발의 경우 해당 지역의 도로망까지 새로 구축을 하게 되는 반면, 모아타운은 소규모정비사업을 기반으로 사업을 추진하기 때문에, 단지가 형성된다고 하더라도 기존의 가로를 유지한 채 사업을 진행해야 합니다. 최근 아파트 단지의 트렌드가 지상에 차가 없는 단지를 선호하는 경향이 많은데, 모아타운은 태생적으로 그게 불가능한 것입니다.

 

② 다수의 조합으로 인하여 의사결정 과정이 더딜 수 있음

재개발 단지의 경우 하나의 재개발 조합이 사업을 추진하는 반면, 모아타운은 여러개의 모아주택을 블록화 한 것이기 때문에, 여러 개의 조합이 함께 의사결정을 해야 하는 문제가 있습니다. 하나의 조합 안에서도 여러 가지 의사결정과 관련한 문제들이 많이 발생하는 데, 조합이 여러 개라면 그게 더욱 심해질 수밖에 없습니다.

 

③ 동시개발의 어려움

모아타운은 각각의 모아주택이 하나의 사업단위로 운영되기 때문에, 사업추진속도가 각 모아주택별로 차이가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 지하주차장을 통합 개발한다고 할 경우, A모아주택 하부는 먼저 공사하고, B모아주택 하부는 나중에 공사하기 어렵기 때문에, 하나의 일정으로 가는 것이 중요한데, 이게 어려울 수 있다는 것입니다.

 

 

3. 모아주택

모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동으로 개발할 수 있도록 하는 정비사업입니다. 

 

(1) 모아주택 대상지역 

• 면적요건: 1,500㎡ 이상 (사업유형별로 상이)
• 시설기준: 지하주차장, 지상 녹지, 저층부 커뮤니티시설

 

(2) 모아주택 사업종류 

• 자율주택형 모아주택: 2~3필지 단위의 개발이 필요한 경우
• 가로주택형 모아주택: 2만㎡ 미만인 가로구역에서 개발이 필요한 경우
• 소규모재개발형 모아주택: 역세권, 준공업지역에서 5천㎡미만의 개발이 필요한 경우
• 소규모재건축형 모아주택: 1만㎡미만, 200세대 미만인 공동주택의 재건축이 필요한 경우

소규모 정비사업에 관한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

소규모 주택정비사업 총정리 (자율주택, 가로주택 정비사업 등)

 

 

끝.