재건축 사업 추진절차

재건축 사업은 크게 기본계획수립, 안전진단, 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 설립, 조합설립인가, 시공사 선정, 건축심의 및 각종 평가, 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가, 이주/철거/착공, 준공/입주/조합해산의 단계로 진행됩니다. 

 

재건축 사업은 정비기반시설은 양호한 상태에서, 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서, 주거환경을 개선하기 위한 사업이라고 정의합니다. 여기서 중요한 점은 '정비기반시설'은 양호하다는 점인데요. 이 부분에서 재개발과 차이가 있습니다. 재개발과 재건축의 차이에 관한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

 

재개발, 재건축 사업에 대해 알아보기

 

재건축 사업의 추진절차

 

재건축 사업의 추진절차는 도시 및 주거환경정비법에서 정하고 있습니다. 추진절차는 크게 계획단계(기본계획 수립, 안전진단, 정비계획 수립 및 정비구역 지정)와 시행준비단계(추진위원회 설립, 조합설립 인가, 시공사 선정), 시행단계(건축심의 및 각종 평가, 사업시행인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가, 이주/철거/착공), 완료단계 (준공 및 입주, 조합청산, 해산)로 구분됩니다. 

 

• (1) 기본계획 수립
• (2) 안전진단
• (3) 정비계획 수립 및 정비구역지정
• (4) 추진위원회 설립
• (5) 조합설립 인가
• (6) 시공사 선정
• (7) 건축심의 및 각종 평가
• (8) 사업시행 인가
• (9) 조합원 분양신청
• (10) 관리처분계획 수립 및 인가
• (11) 이주/철거 및 착공
• (12) 준공 및 입주
• (13) 조합청산, 해산

재건축 사업절차

 

(1) 기본계획 수립

재건축 기본계획 수립은 시·도 차원에서 10년 단위로 수립하게 되어 있습니다. 또한 5년 단위로 기본 계획의 타당성을 검토해서 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다. 여기서 고려되는 요소는 인구, 토지이용 현황, 조경, 건폐율, 주거안정대책 등입니다. 

 

기본계획 수립절차는 다음과 같습니다.

• 1) 기본계획(안) 작성 (시장, 도지사)
• 2) 주민공람 (14일 이상)
• 3) 지방의회 의견 청취
• 4) 관계행정기관 협의
• 5) 지방도시계획위원회 심의
• 6) 정비 기본계획 수립 및 고시

 

(2) 안전진단 

안전진단은 해당 지역의 토지 및 건축물 소유자 1/10의 동의를 받아 시행할 수 있는데요. 안전진단 등급은 A~E까지 부여할 수 있는데, E등급의 경우 즉시 재건축, D등급의 경우 조건부 재건축 또는 2차 안전진단을 받아 판단하게 됩니다. 

 

• 1) 안전진단 요청 (요청자→시장,군수)
• 2) 현지조사
• 3) 안전진단 의뢰 (안전진단 기관 지정)
• 4) 안전진단 실시 
• 5) 안전진단 결과 보고서 제출
• 6) 정비계획 수립 및 재건축 시행 여부 결정 (시장, 군수)

 

(3) 정비계획 수립 및 정비구역 지정

안전진단이 통과 (D이하 등급 부여)될 경우 정비계획 수립에 반영을 하게 되는데요. 정비계획 수립되어 정비구역이 완전히 지정되는 데까지 아래의 과정을 한번 더 거치게 됩니다. 

 

• 1) 정비계획수립 (시장, 군수)
• 2) 주민설명회/공람 (30일 이상)
• 3) 지방의회 의견 청취 (60일 이내 의견 제시)
• 4) 지방 도시계획위원회 심의 
• 5) 정비구역 고시

 

(4) 추진위원회의 설립

추진위원회는 정비구역의 지정 및 고시가 완료된 후 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성할 수 있습니다. 추진위원회 설립 절차는 아래와 같습니다. 

 

• 1) 추진위원회 구성 (위원장을 포함한 5명 이상의 위원, 추진위원장, 감사 필수 지정)
• 2) 운영규정 및 동의서 작성
• 3) 동의서 검인 (시장, 군수)
• 4) 추진위원회 설립동의서 징구 (토지 등 소유자 과반수)
• 5) 추진위원회 승인 신청

 

(5) 조합설립 인가

추진위원회 설립이 완료되면, 정식으로 조합을 설립해야 하는데, 조합설립의 경우 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 정식으로 조합설립 신청이 가능합니다. 

 

• 1) 조합설립동의서 및 정관 작성
• 2) 동의서 검인 (시장, 군수)
• 3) 동의서 징구
• 4) 창립 총회
• 5) 조합설립인가

 

(6) 시공사 선정

조합설립인가를 받은 후 시공사 선정을 하게 되는데, 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약의 형태로 시공사 선정이 가능합니다. 수의계약을 하게 되는 경우는 금액이 낮은 일부 경우를 제외하고는 경쟁입찰에서 2회 이상 유찰이 된 경우에 한합니다. 

 

(7) 건축심의 및 각종 평가

주택사업계획과 관련해서 사업시행인가를 받기 위해서는 건축심의 등 관련 인허가가 진행되어야 하는데요. 그 항목을 열거해 보면 아래와 같습니다. 최근에는 이러한 항목들을 통합해서 심의하려는 움직임 (예: 서울시가 추진하는 신속통합기획 등)도 보이고 있습니다. 하지만, 조례 개정 등 여러 가지 추가 절차가 필요한 부분이 있습니다.

 

• 건축심의
• 경관심의
• 교통영향평가
• 환경영향평가
• 재해영향평가
• 교육환경영향평가
• 안전영향평가
• 지하안전영향평가
• 구조안전심의
• 굴토심의
• 도시·군 관리계획

 

(8) 사업시행인가

사업시행인가는 건축심의와 각종 평가에 대한 허가를 받은 이후, 신청하게 되는데요. 아래의 절차를 밟게 됩니다. 

 

• 1) 사업시행계획 수립
• 2) 총회 의결 (조합원의 과반수 동의)
• 3) 사업시행인가 신청 (시장, 군수 등)
• 4) 사업시행인가 (서류 공람, 의견청취, 인가내용의 고시)

 

(9) 조합원 분양 신청

조합원 분양신청을 위해서는 아래의 절차가 필요합니다. 

 

• 1) 사업시행인가 고시
• 2) 자산평가금액 및 분양금액 통지 (120일 이내)
• 3) 분양신청 (30~60일) - 필요시 20일 연장 가능

 

(10) 관리처분계획 수립 및 인가

사업시행자는 분양신청이 완료된 후 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수 등의 인가를 받아야 합니다. 

 

• 관리처분계획 수립
• 종전자산 및 분담금 통지 (총회 개최 1개월 전)
• 관리처분계획 총회 (과반수 동의)
• 관리처분계획 공람 (30일)
• 관리처분계획 인가 신청
• 관리처분계획 인가 (30일 이내, 타당성 검증 시 60일 이내)

 

(11) 이주/철거 및 착공

관리처분계획이 인가될 경우 재건축 사업이 완전히 확정된 것이므로, 본격적으로 이주를 하게 됩니다. 통상 이주기간은 3~6개월 정도이나 경우에 따라 더 오래 걸리는 경우도 있습니다. 

 

이주가 완료되면 철거와 착공이 진행됩니다. 

 

(12) 준공 및 입주

건물이 지어지는 데는 통상 2-3년 정도가 걸립니다. 다만, 이 기간동안 문화재 발견, 공사비 급등 등 이슈가 발생할 경우, 공사기간이 늘어나는 경우도 많습니다. 늘어나는 동안 각종 고정비용들이 지출되므로, 조합원이 부담할 부담금도 상승하게 됩니다. 

 

(13) 조합의 해산

준공과 입주가 완료되면 조합은 해산하게 됩니다. 준공이 되면, 재건축 초과이익 환수 등을 확정하는 절차가 필요할 수 있습니다. 재건축초과이익환수제에 대해서는 아래 포스팅을 참고하세요.

 

 

재건축 초과이익 환수제 총정리 (재건축부담금)

 

끝.