재건축 초과이익 환수제 총정리 (재건축부담금)

재건축초과이익환수제는 재건축을 통해서 발생하는 초과이익(준공시점과 재건축개시시점 사이의 시세차익)에 대하여 준조세 성격의 재건축부담금을 부과하는 제도입니다. 초과이익 금액 수준에 따라 10~50%의 부과율이 적용되며, 6년 이상 장기보유 시 10~50%의 감면율(신설예정)이 적용됩니다.

 

본 포스팅은 2022년 9월 29일자로 국토교통부에서 발표한 '재건축 부담금 합리화 방안'의 내용을 반영하여 작성되었습니다. 다만, 이 내용은 향후 국회에서 입법이 통과되어야 확정되며, 그 논의 과정에서 변경 사항이 발생할 수 있습니다. 해당 내용에 대해서는 '신설'이라고 표시하였으니 참고해 주세요.

 

1. 재건축부담금

(1) 재건축부담금의 계산구조

재건축 부담금은 재건축을 개시한 시점 (개시시점)과 재건축을 종료한 시점 (종료시점) 사이의 시세 차이에서 개발비용 및 정상주택가격 상승분 등을 차감하여 산정됩니다. 여기에 더해 공공분양 또는 공공임대주택 등을 정부에 매각한 금액이 있다면, 이 금액을 매각대금으로 초과이익 산정 시 가산하였으나, 이번 개선안에서는 이를 제외하기로 했습니다.

 

재건축부담금 계산구조

• ① 종료시점 시세: 준공시점의 공시지가 시세로 반영합니다.
• ② 공공매각 대금: 공공분양 또는 공공임대 매각대금으로 2022년 9월 29일 개정안에서 이를 산입에서 제외하기로 했습니다. 
• ③ 개시시점 시세: 조합설립인가시점의 공시지가로 반영합니다. 다만, 시점에 있어 추진위구성 승인시점을 2022년 9월 29일 개정안에서 조합설립인가시점으로 조정하기로 한 것입니다.
• ④ 개발비용: 재건축에 소요되는 공사비와 금융비용 및 각종 간접비 등을 포함한 금액입니다. 
• ⑤ 정상주택가격상승분: 정기예금 이자율과 해당 지역 평균 주택가 격상 승률 중 높은 비율로 반영합니다. 

 

(2) 재건축부담금의 부과율

부과율은 2022년 9월 29일 개정안에서 부과되는 초과이익 구간이 조정되었습니다. 기존에 3천만원부터 시작되어 1.1억까지 2천만원 단위로 되어 있던 부과 구간이 1억부터 7천만원 단위로 3.8억까지 조정되었습니다.

재건축부담금 부과율표

 

(3) 장기보유 감면율 (신설)

장기보유 감면율이 2022년 9월 29일 개정안에서 신설되어, 만약 개정안대로 법률이 개정된다면, 10년 이상 보유시 최대 50%까지 부담금을 감면받을 수 있습니다. 

다만, 장기보유 감면율을 적용하는 기준은 1세대 1주택 일 때에만 해당되며, 이 기준은 준공 시점에 적용됨에 유의해야 합니다. 

재건축부담금 장기보유 감면율

 

대체주택에 대한 양도소득세 비과세

재건축 조합원일 경우, 재건축되는 주택이 멸실되는 경우를 대비하여, 대체주택을 구입할 경우 실질적으로는 재건축되는 주택이 있어 2주택임에도 불구하고, 대체주택에 대해서도 양도소득세를 면제해주고 있습니다. 

 

다만, 2022년 9월 29일 개정안에서는 장기보유 감면율을 적용하는 기준이 준공시점 1세대 1주택으로 명시함으로써, 준공시점에 대체주택을 보유하고 있을 경우, 장기보유 감면율 적용이 어렵게 됩니다. 따라서, 대체주택을 양도소득세 비과세 혜택도 받고, 장기보유 감면율도 적용받기 위해서는 재건축 주택의 준공 이전에 대체주택을 처분해야 가능합니다. 

 

(4) 조합원 개인별 부과금액

• 재건축부담금은 산정금액을 조합원 수로 나눈 금액만큼 개인별로 부과됩니다. 

 

 

2. 재건축부담금 대상 및 납부시점

 

(1) 재건축부담금 부과대상

• 재건축 부담금은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 조합부터 대상이 됩니다. 

 

(2) 재건축부담금의 납부 시점

• 재건축조합은 준공 후 1개월 이내에 개별비용 등 내역서를 기초 지자체에 제출
• 기조 지자체장은 준공 후 5개월 이내에 부담금을 결정 및 부과
• 납부의무자는 부과일로부터 6개월 이내에 납부

 

끝.