전세사기유형 및 예방법

전세사기 유형은 전세보증금보다 건물의 가치가 낮아서 전세보증금을 받을 수 없는 경우, 이중 및 다중 계약, 계약 당일 근저당권 설정 등이 있으며, 피해를 100% 예방할 수는 없지만, 전세보증금 반환보증보험, 집의 가치 파악 등을 통해 어느 정도 사기 피해 가능성을 줄일 수 있습니다. 

 

최근 들어 전세사기가 계속 증가하고 있습니다. 금리 상승기에 접어들면서 전체적인 자산가치가 낮아지면서 그 현상이 더욱 심해졌는데요. 전세사기 유형은 어떤 것이 있고, 예방법은 무엇인지 포스팅하고자 합니다. 

 

1. 전세사기 유형

 

(1) 깡통전세 사기

 

신축빌라 등에서 주로 발생하는 유형으로, 건물을 새로 신축하는 건축주(해당 건물의 원시 취득인)가 건물의 가치 및 전세보증금을 시세보다 부풀려 세입자와 계약하고, 계약 이후 건물의 명의를 불량 임대사업자 등에게 넘기는 행위

 

• 빌라는 KB시세 같은 객관적인 시세자료가 없어, 건물의 가치를 판단하기 어려움
• 특히, 신축빌라는 '신축'이라는 이유로 주변시세보다 가치를 비싸게 매기는 경우가 많은데, 세입자는 깔끔한 내부 인테리어, 다양한 옵션 등에 혹해 그 가치가 실제 가치라고 믿는 경우가 많음
• 일반적으로, 계약 직후 넘기는 경우가 많음. 건물을 신축하는 건축주는 건물을 빨리 매각하여 본인의 수익을 실현해야 하기 때문임.
• 불량 임대사업자란 이미 채무관계가 복잡한 법인이거나, 바지 사장일 가능성이 높음.
• 만약, 전입신고와 확정일자를 받아 놓았다면, 새 집주인이 채무관계가 복잡하더라도, 집이 경매에 넘어갔을 경우 새 집주인의 채무보다 우선 변제받을 수 있지만, 이미 건물의 가치가 부풀려져 있는 상황에서 전세 보증금 이하의 금액으로 가치가 매겨질 가능성이 높음. 이 경우 낙찰자가 인수해야 하는데, 이러한 문제 때문에 경매가 유찰되고, 가치가 지속적으로 하락할 가능성 있음.
• 또한, 새 집주인이 법인이고, 세금 체납액이 많다면, 경매에서 세금 체납액(조세채권)은 임차보증금에 우선하므로, 이 또한 임차인의 보증금(배당) 변제순위가 밀리는 요인

 

(2) 건물 전체 전세사기

 

다가구, 상가주택 등에서 집주인과 공인중개사가 공모해서 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 행위

 

• 한 건물 내에 여러 개의 호실이 있는 다가구 주택 등에서 1개의 호실에서 시세보다 비싸게 전세계약을 한 후, 나머지 호실에서도 해당 호실에서 비싸게 전세계약한 이유를 들어, 같은 금액으로 계약
• 이러한 방식으로 전세보증금의 합계가 건물의 실제가치를 초과하는 경우 발생
• 건물주는 여기서 발생한 차익을 새로운 건물 신축이나 매입에 사용. 
• 만약, 해당 건물에 선순위 근저당까지 설정되어 있다면 전체 건물의 가치에서 선순위 근저당 금액을 제외한 나머지 금액만 세입자들 몫이 되는 상황 발생

 

(3) 전월세 이중계약

집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약 

 

• 월세 계약과 전세계약의 보증금 차이를 이용해 보증금을 가로채는 수법
• 집주인에게는 월세 계약이라고 속이고 계약 진행
• 집주인의 권한을 위임 받은 대리인이 존재하는 경우 발생할 수 있음

 

(4) 다중계약

하나의 물건에 대해서 여러 명의 세입자와 동시에 전세계약을 한 후 보증금을 가로채는 행위

 

• 공인중개사와 집주인이 공모해 진행하는 경우가 많음
• 서류 검토를 충분히 하더라도 당할 수 있어, 위험한 유형

 

(5) 계약 당일 근저당권 설정

세입자의 대항력이 전입+확정일자 다음날(0시) 발생하는 허점을 이용하여, 세입자가 전입하는 당일에 대출을 받고 근저당권을 설정하는 행위

 

• 세입자는 계약 시에, 잔금일에 등기부등본을 떼고 확인하더라도, 근저당권 설정을 잔금 이후에 해버리면 세입자가 알 수 있는 방법이 없음

 

(6) 신탁사 소유 물건 사기

건물주가 신탁사에 소유권을 넘기고 은행 대출을 받은 뒤, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해 준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우

 

• 신탁 물건은 법적인 소유주가 신탁사이므로 신탁사에 사실관계 확인 필요

 

 

2. 전세사기 예방법

전세사기는 모든 유형을 100% 완벽하게 예방하기는 어렵습니다. 특히, 다중 계약이나 근저당권 당일 설정 같은 경우 임대인이 작정하고 속이려고 하면, 현 제도 하에서는 예방할 수 있는 방법이 없는 것이 사실입니다. 다만, 몇 가지 중요한 사실을 명심하고, 안전장치를 최대한 마련하면, 가능성을 최대한 줄일 수는 있습니다. 

 

(1) 집의 가치와 전세보증금을 비교하기

 

많은 전세사기 유형 중 하나는 내가 전세로 계약하는 집의 가치를 정확하게 모르는 데서 발생합니다. 

KB시세나 한국부동산원 시세가 없는 빌라나 다가구에서 이런일이 많이 발생하죠. 그래서 빌라나 다가구의 경우 거래사례를 최대한 확인해 보는 것이 좋습니다. 최근에는 국토교통부 실거래가 시스템 또는 디스코 앱 등에서 해당 물건 주변 실거래가를 쉽게 확인할 수 있는 방법이 많이 생겼습니다. 

 

• 집의 시세 대비 전세보증금의 비율이 60%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다. 
• 아파트는 KB시세 또는 한국부동산원 시세를 통해 확인합니다. 
• 아파트가 아닌 경우, 국토교통부 실거래가 시스템 또는 디스코 앱 등에서 해당 물건 주변 건물에서 최근에 거래된 사례가 있는지 조사하고, 있을 경우 3.3㎡(평) 당
• 선순위 근저당권 (등기부등본 을구), 각종 가압류 등 (등기부등본 갑구)이 있는지 등기부등본에서 확인하는 것은 기본입니다.

 

(2) 믿을 만한 공인중개사 찾기

 

위의 전세사기 유형을 보면, '공인중개사와 공모해'라고 되어 있는 것이 많습니다. 따라서, 믿을만한 공인중개사를 통해서 거래를 하는 것이 좋은 데, 사실 이것도 일반인이 판별하긴 쉽지 않습니다. 다만, 한 지역에서 적어도 4-5년 이상 영업을 했던 공인중개사, 네이버 부동산 등 플랫폼에 본인 얼굴과 이름을 걸고 영업을 하는 공인중개사 등과 거래한다면 사기가 발생할 일은 많지 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 책임배상보험 등에 가입되어 있을 경우 일정 금액은 보상을 받을 수도 있기 때문에 이러한 점은 계약 시 확인이 필요합니다. 

 

• 한 지역에서 오래 거래했던 공인중개사와 거래
• 부동산 플랫폼에 사진과 연락처 등이 공개되어 있고, 거래 실적이 있는 공인중개사와 거래
• 책임배상보험 등의 금액과 가입 여부 확인

 

(3) 전세보증금 반환보증보험 가입

 

이제 전세보증금 반환보증보험은 최근 전세사기가 늘어나는 추세로 볼 때, 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 이 보험을 가입할 경우 가입 시 거절되는 경우도 있기 때문에, 이 과정에서 사기를 거를 수 있는 장점도 있습니다. 다만, 최근에는 계약상의 확인되지 않은 문제 등으로 인하여, 실제 문제 발생 시 보험금 지급을 거절하는 경우도 있어, 가입 시, 문제 발생 시에 보험금을 지급하는 절차, 방법 등을 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 

 

전세보증금 반환보증보험에 대해서는 아래 포스팅을 참고하세요.

 

 

전세보증금 반환보증보험 (주택도시보증공사, 서울보증보험)

 

(4) 계약 상 각종 특약조항 넣기

 

계약 시에 계약서상 몇 가지 특약 조항을 넣을 경우, 사기를 완전히 예방하지는 못하더라도, 최소한의 압박감 정도는 줄 수 있지 않을까 생각합니다. 실제 계약 시에는 계약 시의 분위기 (이 조건으로 당연히 계약해야지 하고 세입자를 압박하는 듯한 집주인과 공인중개사의 분위기) 때문에 말을 못 하는 경우도 많지만, 강하게 요구할 수 있는 상황이라면 특약 조항을 넣는 것이 다소 도움은 될 것 같습니다.

 

• 임대인이 바뀔 경우 사전에 세입자에게 통보해야 한다는 특약
• 계약 이후 근저당권을 설정하지 않겠다는 특약

 

(5) 등기부등본 확인 및 확정일자 받기

 

이건 너무 기본적인 사항이라, 공인중개사도 설명해주는 내용인데요. 스스로 등기부등본을 떼보고, 확인하는 절차는 전세든 매매든 반드시 필요합니다. 등기부등본 확인 방법은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

 

부동산 등기부등본 열람 및 발급방법 / 부동산 등기부등본 보는 법

 

(6) 부동산 가격 상승기를 조심하기

 

부동산 가격 상승기에는 집의 가치에 대해서 눈이 멀기 쉽습니다. 문제는 요즘 같은 금리 상승기나 부동산 가격이 하락하는 시기에 발생하기 때문에, 집의 가치를 볼 때 늘 보수적인 시각이 필요합니다. 

 

 

 

 

 

끝.