양도소득세 총정리 (과세대상, 중과대상, 세율 등)

양도소득세는 부동산, 분양권 등을 양도할 때, 양도차익에 대하여 부과되며, 과세대상은 '개인'의 양도차익입니다. 세율은 소득세 기본세율을 기준으로 주택 보유수, 보유기간에 따라 차등 적용됩니다. 

 

양도소득세의 과세 대상은 개인이며, 법인은 양도소득세 과세 대상이 아닙니다. 다만, 법인은 양도차익에 대하여 법인세가 부과되기 때문에 법인이라고 해서 양도소득에 대한 세금을 안 내는 게 아니라, 부과되는 세목과 부과 방식이 다른 것이라고 이해하면 될 것 같습니다.

 

 

1. 양도소득세 과세대상, 신고납부

양도소득세는 보유한 자산의 양도거래시 '양도차익'이 발생한 경우에만 부과됩니다. 즉, 내가 산 가격보다 비싸게 판 경우에만 부과되는 것이고, 손해를 본 경우에는 부과되지 않습니다. 양도세는 양도차익이 발생한 대상 거래가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.

 

(1) 양도소득세 과세대상

1) 양도소득세 과세대상 거래

양도소득세 과세대상 거래는 아래와 같습니다. 본 포스팅에서는 부동산 및 부동산에 관한 권리를 중심으로 포스팅합니다. 

• 부동산: 토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상임)
• 부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리 (분양권, 입주권 등) 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
• 주식: 대주주가 양도하거나, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식 등 (일반적으로 주식시장에서 주고받는 개인간 거래의 양도차익은 과세대상이 아님)
• 기타자산: 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 회원권, 부동산 과다법인 주식 등
• 파생상품: 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제 거래 파생상품 등
• 신탁수익권: 신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득

2) 양도소득세 과세대상 양도

• 양도란 소유권 이전을 위한 등기나 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말함. 
• 증여 시 증여자 부동산에 설정된 채무를 부담하는 부담부 증여의 경우, 인수하는 채무 상당액은 양도에 해당

 

(2) 양도소득세 비과세

• 1세대가 양도일 현재, 국내에 1주택만 보유하고 있고, 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세 비과세

       - 단, 주택의 양도가액이 12억을 초과하는 경우, 12억을 초과하는 부분에 대해서는 과세

       - 2017년 8월 3일 이후, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간 2년이 추가로 필요함.

       - 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 1세대는, 주택 처분 후 최종 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간 계산

• 이사 등으로 인한 일시적 2주택 비과세 

       - 종전주택 (첫번째 주택) 취득 후 1년 이상 경과된 시점에 신규 주택(두번째 주택) 취득해야 함

       - 종전주택 (첫번재 주택)은 신규주택 취득 후 2년 이내에 양도해야 함

 

(3) 양도소득세 중과배제

• 보유기간 2년 이상인 주택 양도 (단, 2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 사이 양도분에 한함)
• 수도권, 광역시, 특별자치시 외 지역의 3억 이하 주택, 조합원 입주권
• 장기임대주택
• 조세특례제한법 상 감면대상 주택
• 장기사원용 주택, 장기 어린이집
• 상속주택, 문화재주택 등
• 동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등

 

(4) 양도소득세 신고납부

• 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 
• 양도시기는 원칙적으로 대금 청산일(잔금일)
• 확정신고: 연간 여러 건의 양도가 발생한 경우, 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일 사이에 확정신고해야 함
• 1건의 양도소득만 있고, 예정신고를 한 경우 확정신고 필요 없음

 

 

2. 양도소득세 세율

• 양도소득세 세율은 개인에게 부과되는 세금이기 때문에, 기본세율은 개인소득세와 동일합니다.
• 다만, 양도소득세는 분류과세 대상입니다. 즉, 개인의 다른 소득과 별개로 양도소득세 항목에 대해서만 과세표준과 세액을 별도로 계산한다는 뜻입니다. 
• 양도소득세는 각종 부동산 규제로 인해서, 중과되는 경우들이 있습니다. 그래서 양도소득세의 세율을 보면,① 기본세율을 적용하거나, ② 정해진 세율이 별도로 있거나 (예, 40%, 50%) ③ 기본세율에 추가 세율을 더해 중과되는 경우 등 세 가지로 구분됩니다. 

 

(1) 양도소득세 기본세율

부동산 양도소득세 기본세율표

 

(2) 부동산, 부동산에 관한 권리에 대한 세율

부동산 양도소득세 부동산 및 부동산에 관한 권리 세율표

주1) 2개 이상의 세율 해당시 큰 세율 적용

주2) 보유기간 내 괄호는 주택과 조합원입주권을 함께 양도하는 경우

주3) 분양권 내 괄호는 보유기간이 1년 미만인 것

주4) 1세대 2주택 이상 및 3주택 이상은 2022.05.10~2023.05.09 사이 양도시 한시적 기본세율 적용

 

(3) 다주택자 중과세율 및 비사업용 토지 세율

부동산 양도소득세 보유기간별 양도세 세율표

주) 1세대 2주택 이상 및 3주택 이상은 2022.05.10~2023.05.09 사이 양도시 한시적 기본세율 적용

 

 

3. 양도소득세 계산

(1) 양도세 계산구조

양도세 계산구조

(2) 장기보유 특별공제

• 장기보유 특별공제는 1세대 1주택자와 다주택자 및 토지, 건물에 대한 장기보유 특별공제가 각각 다른 표가 적용됩니다. 
• 1세대 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간이 각각 별도로 적용됩니다. 예를 들어 4년 이상 거주하고 보유했다면 16%+16%로 총 32%가 적용되는 것입니다. 

양도세 계산시 장기보유특별공제 연도별 주택수별 공제율

주) 1세대 1주택 중 '보유기간'은 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에 적용

 

(3) 12억 초과 주택에 대한 양도소득세 계산

• 앞서 언급한 바와 같이, 12억 초과 주택의 경우 12억 초과 분 양도차익에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.
• 12억 초과분에 대한 양도소득세 및 장기보유 특별공제금액 계산은 아래와 같습니다.
• 전체 양도차익 x {(양도가액 - 12억) / 양도가액}
• 12억 초과분에 대한 장기보유 특별공제액 = 전체 장기보유 특별공제금액 x {(양도가액 - 12억) / 양도가액}

예를 들어 취득가액 5억원인 주택을 12년간 보유하다 15억원에 양도할 경우 (필요경비 5천만원 가정)

 

양도차익 = 15억원 - 5억원 - 5천만원 = 9.5억원

장기보유특별공제 = 9.5억원 x 80% = 7.6억원

 

과세대상 양도차익 = 9.5억원 x {(15억-12억)/15억} = 1.9억원

과세대상 장기보유특별공제 = 7.6억원 x {(15억-12억)/15억} = 1.52억원

과세대상 과세표준 = 1.9억원 - 1.52억원 = 3,800만원

 

끝.