부동산 매매 절차 (집 살 때 뭐 부터 해야 하지?)

부동산 매매절차는 크게 매물 탐색과 등기부등본 확인 등의 준비단계와, 가계약금 입금, 계약서 작성, 담보대출 신청, 계약금/중도금/잔금 납입 등의 실행 단계, 소유권 등기, 취득세 납부, 거래신고 등의 사후절차 단계로 구분할 수 있습니다. 

 

1. 거래 준비 단계

(1) 매물 탐색

부동산 매매거래의 시작은 내가 사고 싶은 부동산을 찾는 단계에서 시작하는데요. 인터넷 검색이나 발품을 통해서 매수할 부동산을 정해야겠죠. 매수의사를 결정하기 이전에 매물에 대한 꼼꼼한 검토는 당연히 필요할 겁니다. 좋은 집 보는 법에 대해서는 이전 포스팅을 참고하세요.

 

부동산 매물 검색 / 집 보러 갈 때 확인 사항

 

(2) 등기부등본 / 건축물대장 확인

부동산 등기부등본을 통해 매도자의 소유권에는 문제가 없는지, 건축물 대장을 통해서는 건축물에 특별히 불법 사항은 없는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 중개사를 통해 거래할 경우 대신 발급을 해주는 게 보통이지만, 직접 발급해보고 확인해 보길 추천드립니다.

 

부동산 등기부등본 열람 및 발급방법 / 부동산 등기부등본 보는 법

 

2. 거래 실행 단계

(1) 가계약금 입금

일반적으로 매수의사를 결정하면, 가계약금을 입금하는 절차가 이루어집니다. 가계약금을 입금함으로서, 해당 매물을 더 이상 다른 잠재적 매수자가 매수할 수 없도록 하기 위함입니다. 부동산은 거래금액 단위가 큰 거래이다 보니 본 계약서를 작성하려면 계약금을 준비하는 데 시간이 걸릴 수도 있고, 매도자와 매수자 간 시간이 맞지 않아 계약서 작성이 늦어질 수도 있기 때문입니다.

 

가계약금은 얼마를 입금해야 하는지 정해진 건 없습니다. 보통은 계약금의 범위(일반적으로 10%) 이내에서 매물을 잡아 놓을 수 있을 만큼의 금액을 입금합니다. 해당 매물이 수요자가 많은 매물이라면 적은 가계약금으로는 언제든 해지가 가능할 수 있기 때문에, 확실한 매수의사를 밝히고, 거래의 확실성을 기하기 위해서는 어느 정도 넉넉한 금액을 입금하는 것이 좋습니다.

 

가계약금의 법적 효력은 가계약서 작성 시 목적물과 대금이 특정되고, 중도금 지급방법에 대한 합의가 있을 경우 계약이 성립한다는 판례가 있습니다. 즉, 가계약금 입금시 매매대상 부동산, 매매대금, 대금지금방법에 대해서는 꼭 문자로 받을 필요가 있습니다. 이 사항들을 특정한 상황에서 가계약금을 입금할 경우 계약은 이미 효력이 발생한 것이기 때문에, 실제 계약과 동일한 상황이라고 보면 됩니다. 따라서, 가계약시에는 꼭 집주인 명의의 계좌에 직접 입금을 하는 것이 좋습니다.

 

(2) 계약서 작성

계약서 작성은 보통 매도자와 매수자 본인이 직접 만나서 거래합니다. 아무래도 등기부등본 상에 나와 있는 매도자가 직접 나와 거래를 하는 것이 신뢰를 높여 주기 때문이죠. 또한, 매도나 매수 경험이 많지 않은 분이라면, 아무래도 공인중개사를 끼고 거래하는 것이 좋습니다. 공인중개사를 끼고 거래할 경우, 중개사고에 대한 보험가입을 한 중개사라면, 유사시 최소한의 보상을 받을 수는 있기 때문이죠.

 

계약서 작성시에는 특별히 준비해야 할 서류는 없고, 매도인의 경우 신분증, 매수인의 경우 계약금을 준비해야 합니다. 계약금은 일부 신축 분양의 경우를 제외하고는 10%가 대부분입니다. 계약금은 계약시에는 무조건 납부해야 계약이 성사됩니다.

 

(3) 부동산 담보대출 신청

매매대금의 100%를 스스로 조달할 수 있다면 필요 없으나,보통은 대출의 신청이 필요합니다. 부동산담보대출은 급행으로 진행할 경우 2주 이내에도 가능은 하지만, 여유있게 잔금일 기준 2개월 이내에는 신청을 해두는 게 좋습니다. 부동산 담보대출은 대출상담사를 통해서도 가능하고, 직접 은행이나 보험사를 방문하셔도 됩니다. 정책자금대출의 경우 인터넷 신청으로도 가능하나, 결국 대출실행을 위해서는 은행이나 보험사를 한 번은 방문하셔야 합니다.

 

부동산담보대출한도는 대상 시설별, 규제지역별, 대출종류(정책자금, 일반은행이나 보험사 대출) 등에 따라 차이가 발생할 수 있으며, 여기에 대해서는 별도 포스팅을 참고하세요.

 

무주택자 주택담보대출 총정리 (주택담보대출 한도, 규제, 금리)

 

(4) 중도금 납입

중도금은 경우에 따라 없는 경우도 있지만, 중도금을 납부할 경우 계약의 일방 해지가 불가능하기 때문에, 거래의 확실성을 위해서 매도자가 요구하는 경우가 많습니다. 중도금 금액은 각 계약 별로 협의해서 진행하기 때문에, 금액이 얼마라고 정해진 것은 없습니다. 특히, 매수대금의 상당 부분을 대출로 납부하거나, 부동산을 매도하고 동시에 매수하는 실거주의 경우 매도하는 부동산에 대한 중도금을 받지 못할 경우 매수 부동산에 대해서는 중도금을 납부하는 데 자금조달이 어려울 수 있기 때문에, 경우에 따라서는 적은 금액을 납부하거나 납부하지 않을 수도 있습니다.

 

(5) 잔금 납입

잔금은 계약금+중도금 납부금액 외의 금액을 납부합니다. 대출을 진행할 경우 대출금도 이날 입금됩니다. 따라서, 부동산 거래에서는 계약시보다 잔금 시에 처리해야 할 일이 훨씬 많습니다. 잔금일을 기준으로 소유권도 이전되고, 대출도 실행되기 때문입니다.

 

또한, 잔금일에는 반드시 본인 계좌에 대한 한도 확인을 하는 것이 좋습니다. 한도는 직접 은행에 가서 거래할 경우 문제가 없으나, 인터넷 뱅킹으로 진행할 경우에는 회당 1억, 최대 5회까지만 가능하기 때문에, 5억원이 최대한도라 볼 수 있습니다. 그 이상의 이체가 필요할 경우 지점 방문을 해야 합니다. 만약 인터넷 뱅킹 한도가 최대 5억원 미만으로 설정되어 있다면, 잔금일 이전에 한도 상향을 해두어야 하고, OTP카드 등 이체에 필요한 도구들도 꼭 잔금 시 지참해야 합니다.

 

(6) 법무사 수수료 / 관리비 정산

법무사를 통해 소유권 이전 등기, 근저당권 설정을 할 경우 법무사 수수료를 잔금일에 납부해야 합니다. 소유권 이전 등기를 할 경우, 취득세, 국민주택채권할인액 등 매수자가 납부해야 할 세금 및 부대비용을 법무사가 대신 납부해 주기 때문에, 해당 금액을 합산하여 법무사 계좌에 입금하는 것이 보통입니다.

 

소소한 절차이긴 하나 관리비 정산 또한 잔금일에 진행됩니다. 관리비 납부일과 계약일이 맞아 떨어지기 어렵기 때문에, 통상 매도인이 잔금일까지 사용한 관리비를 관리사무소에서 별도로 확인을 받아, 매수자에게 지급합니다.

 

3. 사후 절차

(1) 소유권 이전 등기 / 근저당권 설정

소유권 이전등기는 법무사를 선임할 경우 특별한 경우가 아니면 잔금일 당일에 이루어집니다.그리고 대출을 받았을 경우, 그 소유권에 근저당권이 설정되는 것입니다. 이 절차를 매수자가 직접 셀프등기로 진행하는 경우도 있으나, 통상 잔금일에는 매수자가 여러 가지로 바쁘고, 셀프등기는 일반인이 진행하기에는 어려운 부분이 많기 때문에, 경험이 없고, 시간이 많지 않다면 법무사를 선임해서 진행하는 것이 좋습니다.

 

취득세는 건축물 대장상 소유권 이전을 위해서 구청에 납부하는데요. 취득세의 세율은 주택수나 주택 금액에 따라 정해집니다. 취득세 세율에 대해서는 아래 포스팅을 참조하세요.

 

부동산 취득세율 총정리

 

(2) 거래 신고

부동산의 거래신고는 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 하게 되는데요. 우리가 각종 부동산 플랫폼에서 확인할 수 있는 실거래가는 여기에 등록된 금액을 기반으로 합니다. 다만, 이 거래신고는 공인중개사가 포함된 거래일 경우 공인중개사가 신고합니다. 다만, 미신고나 지연신고, 허위계약 신고, 거짓 신고 시에는 매도인과 매수인 양측에게 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

 

끝.