부동산 취득세율 총정리

부동산 취득세는 취득세율에 지방교육세, 농어촌특별세가 추가로 반영되며, 전체 세율은 주택은 85㎡ 초과 여부와 거래 금액에 따라 1.1~3.5%이며, 다주택자는 주택수와 규제지역에 따라 9.0~13.4%입니다. 주택 외 원시취득의 경우 3.16%, 일반 유상취득의 경우 4.6%입니다. 

 

부동산 취득세의 부과기준과 세율

 

부동산의 취득세율은 지방세법에 따라 부과되는 데, 부과 기준이 반드시 자산의 종류별로 부과되는 것은 아니며, 크게 나누면 아래와 같이 구분됩니다. 

• 상속으로 인한 취득 여부: 농지 3.0% / 농지 외 4.0%
• 무상취득 여부 : 3.5%
• 원시취득 여부 : 2.8% (원시취득이란 해당 부동산을 신축한 후 최초로 취득한 것을 말합니다.)
• 그 밖의 원인으로 인한 취득 : 농지 3.0% / 농지 외 4.0%
• 상기 세율은 모두 농어촌특별세와 교육세를 고려하지 않은 순수 취득세율만 기재한 것으로, 농어촌 특별세와 교육세는 하단의 '취득세에 추가로 부과되는 세금'을 참고하세요. 

즉, 상속이나 무상취득의 경우를 제외하면 대부분이 '그 밖의 원인으로 인한 취득'이 되는 것입니다. 

 

원시취득의 경우 건물을 신축하고 최초로 공부상 등기할 때 취득세를 납부하게 되는데, 일반인들이 신축 아파트나 빌라를 분양받을 때, 신축이라고 해서 바로 최초 입주자가 원시취득하는 것은 아닙니다. 보통은 해당 부동산을 시행사에서 최초 취득 후 매각하는 형태로 진행되지요. 따라서, 원시취득 또한 일반인이 단독주택 등을 새로 지어서 올리는 경우를 제외하고는 해당되는 경우가 거의 없습니다. 

 

단, '그 밖의 원인으로 인한 취득' 내에서 '주택'에 대해서만은 별도로 세율을 정하고 있습니다. 

 

주택의 취득세율

주택의 취득세율은 지방세법 제11조 제1항 8호에서 별도로 정하고 있습니다. 

 

• 취득 당시 6억 이하인 주택 : 1.0%
• 취득 당시 6억 초과 9억 이하인 주택 = (취득당시 가액 x 2/3억원 - 3) x 1/100
• 취득 당시 9억 초과 주택 : 3.0% 

6억 초과 9억 이하인 주택의 산식이 복잡해 보이지만, 간단하게 생각하면 됩니다. 이것은 6억 이하는 1.0%, 9억 초과는 모두 3% 이므로, 그 사이 6~9억 사이 구간을, 세율 차이인 2%를 쪼개 놓은 것으로 생각하면 됩니다. 예를 들어, 취득 당시 가액이 8억이라고 가정하면, 

• 예) (8억원 x 2 / 3억원 - 3) x 1/100 = 2.33%

산식을 6억부터 9억 사이 구간을 대입해서 산식에 넣어 보면, 아마 점차 6억에서 9억까지 숫자가 움직이는 것을 알 수 있을 겁니다. 

 

생애최초 주택 구입자의 취득세율 (2022년 6월 21일 이후 취득분)

• 생애최초 주택구입자는 주택구입가격, 연소득에 관계없이 200만원 한도 내에서 취득세가 전액 면제됩니다. 
• 지방세특례제한법 개정 준비 중으로, 개정 전까지는 미리 납부하고 향후 환급받는 형태로 보전받아야 합니다. 
• 다만, 200만원 한도가 있기 때문에, 실질적으로는 산출되는 취득세에서 200만원을 차감하는 형태로 반영될 것으로 보입니다. 왜냐하면, 200만원으로 취득세 전액을 감면받는 경우는 주택 가격이 2억까지에 한해서이기 때문에, 수도권 주택의 상당수가 2억을 넘는 현시점에서는 대부분 취득세가 200만원을 넘을 것으로 예상되기 때문입니다. 

 

다주택자의 취득세율 

주택의 취득세율에서 좀 더 복잡해지는 부분은 바로, 다주택자에 대한 취득세율이 다르기 때문입니다. 여기에 더해서, 규제지역에 대한 부분까지 고려해야 합니다. 

주택수	조정대상지역	비규제지역
1주택	1 ~ 3% (상기 세율)
2주택	8.0%	1주택자와 동일
3주택	12.0%	8.0%
4주택 이상	12.0%

규제지역에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

부동산 규제지역(투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역) 현황

  

주택 외 취득세율

• 주택을 제외한 부동산의 취득세는 원시취득, 상속, 무상취득을 제외하면 토지, 지식산업센터, 오피스텔 등 구분 없이 대부분 4.0%를 적용받습니다. 
• 다만, 오피스텔의 경우 '다주택자의 취득세율' 적용 시 주택수에 포함될 수 있음에 유의해야 합니다. 

 

법인의 취득세율

• 법인의 경우 주택을 취득할 경우 지역과 주택수에 상관없이 12.0%를 적용받습니다. 
• 주택 외 부동산을 취득할 경우엔 개인과 동일하게 대부분 4.0%를 적용받습니다. (원시취득과 농지 등 제외)

이 밖에, 법인이 과밀억제권역 내에 위치해 있고, 설립한 지 5년이 경과하지 않았으며,  과밀억제권역 내에 있는 부동산을 취득할 경우 추가로 중과될 수 있는 점을 유의해야 합니다.

• 과밀억제권역 내 부동산을 취득할 경우 중과세율은 표준세율의 3배에서 중과기준세율(2.0%)의 2배를 차감한 세율을 적용받습니다. 
• 예를 들어, 표준세율이 4.0%인 부동산이라고 했을 때, (4.0% x 3) - (2.0% x 2) = 8.0%
• 주택의 경우 이미 중과가 반영되어 있기 때문에, 과밀억제권역이라고 추가적으로 중과를 하진 않습니다.

 

취득세에 추가로 과세되는 세금 (지방교육세, 농어촌특별세)

취득세를 복잡하게 만드는 또 다른 요소 중 하나가 바로, 지방교육세와 농어촌 특별세입니다. 과거에는 지방교육세와 농어촌특별세는 취득세 산출금액의 일정 %를 곱하는 형태로 계산했는데요. 현재는, 과세표준과 세율을 각각 다로 정하고 있어서 더 복잡해진 부분이 있습니다. 

 

지방교육세

• 주택의 경우 지방교육세는 취득세와 동일한 과세표준에 (취득세율의 50%를 적용한 세율로 산출한 금액의 20%)가 됩니다. 결국 계산해 보면, (취득세 과세표준 x 취득세 세율의 10%) 가 됩니다. 예를 들어 취득세율이 1%라면, 0.1%, 3%라면 0.3%가 되는 것입니다. 
• 다주택자는 0.4%가 일괄 적용됩니다. 상기 '다주택자의 취득세율'에서 8.0%나 12.0%가 적용되는 경우는 모두 0.4%가 가산된다고 생각하면 됩니다. 
• 원시취득이나 무상취득이라면, 취득세율에서 2.0%를 차감한 세율에 20%를 곱하면 됩니다. 예를 들어 원시취득의 경우 2.8%가 표준세율인데, 여기서 2.0%를 차감한 0.8%의 20%이니 0.16%가 되는 것입니다. 

농어촌특별세

• 주택 중 85㎡ 이하 주택에는 농어촌특별세가 과세되지 않습니다. 
• 85㎡ 초과 주택에 대해서는 0.2%가 일괄 적용됩니다. (원시취득, 상속, 무상취득의 경우에도 0.2% 적용)
• 다주택자 중과세율에는 8.0%가 적용되는 경우엔 0.6%, 12%가 적용되는 경우엔 1.0%가 적용됩니다. 

 

지방교육세, 농어촌특별세를 모두 고려한 세율

내용이 너무 복잡하기 때문에, 참고 목적으로 각 취득세 구분 기준에 따라 지방교육세와 농어촌특별세를 모두 고려한 세율을 정리해 봅니다. 단, 각 케이스별 정확한 세금은 거래 전에 심도 있는 검토가 별도로 필요합니다. 농지나 상속, 무상취득 등은 제외하고 주택과 원시취득, 주택 외 취득만 정리하였습니다. 

취득세 전체세율표_지방교육세와 농어촌특별세 포함

 

끝.