부동산 매물 검색 / 집 보러 갈 때 확인 사항

부동산 매물을 검색할 때에나, 집을 직접 보러 갈 때 고려해야 할 사항은 예산, 필요한 조건(지역,교통, 학군, 창문방향), 채광, 수압, 보안, 주변 편의시설,이전 입주자 퇴거 사유,각종 하자사항(누수, 결로, 곰팡이) 등이 있으며, 각 항목별로 세부적으로 확인해야 할 사항들이 있습니다.

 

1. 매매 또는 전세 예산 정하기

가장 먼저 예산을 정해야 합니다. 예산은 보유자금과 대출로 구분할 수 있는데요.

 

보유자금은 현재 보유한 자금으로 충당 가능한 금액(자기자본)을 의미하며, 현재 거주 중인 집의 매각대금이나 임대보증금도 여기 포함됩니다. 만약 추가 자금이 필요하고, 이것이 예금 등에 묶여 있다면, 실제 자금 투입이 입주 시까지 가능한지 여부도 판단해야겠죠.

 

대출은 주택담보대출이나 전세자금대출 등으로 최대 얼마까지 조달 가능한 지 검토해봐야 합니다.

주택담보대출의 규제지역별로 시세 대비 대출한도(LTV)가 정해져 있고, 본인의 소득에 따른 총부채상환비율(DTI)도 고려해봐야 합니다. 전세자금대출은 보통 보증금 대비 일정 비율의 한도를 두고, 여기에 최대 금액 한도를 별도로 두고 있는데요. 주택담보대출과 전세자금 대출 관련 내용은 아래 포스팅을 참고하세요. 

 

무주택자 주택담보대출 총정리 (주택담보대출 한도, 규제, 금리)

 

주택담보대출시 LTV, DTI, DSR이란?

 

전세자금대출 총정리 (주택도시기금, 전세보증)

 

예산 정하기 요약

• 예산 = 본인의 보유자금(자기자본) + 대출가능금액
• 본인의 보유자금: 현 거주 부동산 매각대금 또는 임대보증금 반환금액 + 보유자금
• 보유자금이 예금일 경우 만기 또는 중도해지 고려
• 대출한도: 부동산 담보대출 또는 전세자금 대출 한도 미리 검토

 

2. 부동산 매물 조건 정하기

집을 볼 때 선호하는 조건은 선호지역, 교통, 학군과 같은 입지적인 조건과, 방이나 화장실의 개수, 선호하는 향(방향), 층고 등 매물에 대한 조건이 있습니다.

 

(1) 선호지역

선호지역은 본인의 회사나 학교 위치 등과도 연관이 있을 수 있지만, 지역의 분위기, 평판 등으로 인하여 ‘나 여기 살고싶다’ 하는 지역이 있을 수 있어요. 그런 지역을 3~4개 추려 놓고, 다른 조건을 충족하는지 여부를 보는 것이 좋습니다.

 

(2) 교통

교통 편의성은 지하철(철도) > 버스 > 자가용 순으로 보고, 지하철역 출입구든 버스 정류장이든 보통 사람이 도보 10분 이내에 도달할 수 있는 최장 거리는 약 600미터 수준 (도보거리 약 10분)입니다. 각종 지도 앱의 거리재기 기능을 활용하면 지하철역 출입구나 버스정류장으로부터 거리를 잴 수 있으니 참고하세요.

 

만약 자차를 주로 이용하는 분이라면, 지도 앱의 길 찾기 기능을 활용해서 해당 지역에서 나의 주 활동지역 간의 이동 소요시간이 어느 정도 되는지 가늠해 볼 수 있어요. 다만, 지도 앱의 길 찾기 기능은 각 시간대별 교통상황을 감안하여 표시되기 때문에, 혼잡시간 / 비혼잡시간을 구분해서 검색해 보시는 것이 좋아요.

 

교통 조건을 좀 더 확실하게 찾고 싶다면, 출근시간, 퇴근시간 등 나의 주 이동시간에 맞춰서 실제로 해당 매물에서 특정 교통수단을 통해서 이동을 해 보길 권해 드립니다.

 

(3) 학군

학군은 일반적으로는 ‘좋은 학교가 얼마나 가까이 있느냐’ 인데요. 여기서는 전체적인 학교의 접근성을 포함해서 말씀드리겠습니다. 해당 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교(특목고 제외)가 모여 있으면 가장 좋고, 만약 그렇지 않다면 최소한 도보거리에 배정 가능한 학교가 많을수록 좋은 지역이라 할 수 있습니다. 특히, 초등학교의 경우 아이들이 아직 어리기 때문에, ‘도로를 건너야 하는지 여부’가 매우 중요한 요소 중에 하나이니 참고하세요.

 

학군으로 부동산 매물을 찾는 것에 대하여 부정적인 시각을 가지고 계신 분이라 하더라도, 이게 수요에 영향을 미치는 요소이고, 그에 따라 내가 매수한 부동산 가치에 영향을 줄 수 있다는 점을 감안하셔야 합니다. 

 

학원의 밀집도 여부도 매우 중요합니다. 특히, 최근에는 맞벌이 가구가 많아서 아이가 하교 또는 하원 후에 퇴근 전까지 학원에서 시간을 보내게 하는 경우가 많은데요. 그렇게 하려면 집에서 근거리에 있는 게 아무래도 편리하겠죠. 

 

(4) 방 / 화장실 개수

방이나 화장실은 당연히 많으면 많을수록 좋겠지만, 면적 대비 방이나 화장실을 지나치게 쪼개 놓은 경우, 오히려 불편할 수 있습니다. 특히 신축 빌라에서 이런 현상이 자주 발생하는데요. 이건 직접 매물을 보고 확인해야 할 사항으로 보입니다.

 

(5) 향 (방향)

가장 좋은 방향은 정남향입니다. 정남향은 가장 채광 시간이 길고, 채광의 각도가 사선이라 불편하지 않으며, 여름엔 햇빛이 조금 들어오고, 겨울엔 많이 들어오는 이상적인 구조를 가지고 있어요. 다만, 실제 정남향 구조를 가지고 있는 경우는 구축 아파트를 제외하곤 많지 않고, 빌라나 다세대의 경우 도로(이면도로)를 따라서 형성되어 있어, 남향 구조를 갖추기가 쉽지 않아요. 따라서, 본인의 생활주기(각 시간대별 집에 오래 있는 시간)와 선호도에 따라서 결정해야 할 것 같아요.

 

(6) 층고

우리나라 주택의 대부분은 층고가 2.2~2.3미터로 맞춰져 있습니다. 대부분 비슷한 환경에서 생활했기 때문에, 그 층고가 가장 익숙하기도 하고요. 그래서 이보다 낮은 층고는 답답할 수 있고, 매물을 처음 봤을 때 낮다는 느낌이 강하게 올 거예요. 다만, 오피스텔이나 주상복합은 일반적으로 층고가 2.3미터보다는 더 높아서 개방감이 있어요.

 

(7) 기타 개인적인 조건

수납공간의 다양함, 층간소음에 대한 예민함, 애완동물 동반 가능 여부 등 각 개인별로 중요한 요소들을 미리 메모하고, 매물을 실제로 봤을 때 하나씩 확인하면 좋습니다.

 

 

3. 실제 집을 볼 때 확인해야 할 사항

(1) 채광

정확한 향이 어떤지 확인해야 합니다. 그리고 집에 창문은 거실, 안방, 중간방, 작은방 등에 다 달려 있기 때문에, 각 창문 별 향이 어떤지 꼼꼼히 확인할 필요가 있어요. 그다음에는 앞에 채광을 가리는 요소가 없는지 확인해야 해요. 특히, 계절별, 시간대별로 해의 위치가 다르기 때문에, 특정 시간에 채광이 좋았다고 해도, 다른 계절이나 시간대에는 해가 들지 않을 수 있음을 유의해야 해요. 그래서 최소한 집을 볼 때, 낮에는 한번 가보는 게 좋고, 지도 앱으로 로드뷰 보는 게 가능한 매물이라면, 로드뷰를 봤을 때, 해가 해당 창문 방향으로 잘 들고 있는지 확인하면 도움이 될 거예요. 카카오맵이나 네이버지도 모두 과거 로드뷰 보기를 모두 제공하고 있기 때문에, 과거 시점별 로드뷰 사진도 확인하면 좋아요.

 

(2) 수압

수압은 각 수도꼭지를 틀어 보면 알 수 있는데요. 화장실, 싱크대, 베란다에 연결된 배관이 다를 수 있기 때문에, 각각 틀어볼 수 있으면 가장 좋아요. 그리고 오래된 건물은 각 공간별로 배관을 구분해서 연결하지 않고, 하나로 연결하는 바람에 특정 공간에서 물을 틀면, 다른 공간에서는 수압이 약해지는 경우가 있으니 참고하세요.

 

(3) 보안

보안은 카드키 설치 여부, 우리 집 카드키를 직접 비추고 있는 CCTV는 없는지(있을 경우 범죄에 악용된 사례가 있어요), 집에 들어오는 길이 밤에도 조명이 충분하고 음침하지 않은지 등을 확인해봐야 합니다.

 

(4) 주변 편의시설

주변 편의시설은 공원, 마트나 편의점, 병원, 관공서, 카페 등이 있고, 먼저 매물을 직접 보기 전에 지도로 시설 유무와 위치 등을 사전에 확인하고, 실제 매물을 보러 왔을 대 주변을 구석구석 한 바퀴 둘러보는 것이 좋습니다.

 

(5) 이전 입주자 퇴거 사유

이전 입주자가 얼마나 오래 거주했는지, 계약기간을 다 못 채우고 나가는 경우 층간소음이나, 집주인과의 불화 등 문제가 생긴 부분이 없는지 확인해 볼 필요가 있어요. 다만, 이런 건 민감한 부분이기 때문에, 중개인을 통해서 조심스럽게 물어보는 게 좋아요.

 

(6) 누수

누수가 있는 집은 입주하면 정말 힘든 점이 많을 수 있는데요. 특히 매매를 하시는 경우라면 꼼꼼하게 보셔야 해요. 누수는 위에서 우리 집에 떨어지는 누수도 중요하지만, 우리 집에서 아랫집으로 떨어질 수 있는 누수도 중요합니다. 누수는 문제가 생길 경우 윗집에서 아랫집에 배상해줘야 하고, 만약 인테리어 등을 했을 경우, 그 피해가 더 커질 수 있어요.

 

누수는 보통 벽지에 자국이 남는 경우가 많고, 해당 아파트 등을 구글이나 네이버에 검색했을 때, 누수 업체들의 시공사례가 많은지 여부 등을 확인해 보면 좋아요. 누수는 수도배관(상수도)에 문제가 생길 수도 있지만, 화장실 상부에 있는 하수도에서 문제가 생길 수도 있어요.

 

누수의 경우 피해가 생겼을 때, ‘일상생활배상책임보험’에 가입되어 있을 경우, 이를 통해서 보상을 받거나 해 줄 수 있으니 참고하세요.

 

(7) 결로 / 곰팡이

결로는 보통 내외부 온도차가 심할 때 생깁니다. 그래서 창문이나 햇빛이 잘 들지 않는 내벽(베란다의 내벽 또는 외부와 접해있는 방의 내벽)에 생길 수 있고, 결로가 있었던 집은 곰팡이가 같이 있을 확률이 높아요. 특히 곰팡이는 잘 지워지지 않기 때문에, 조금만 신경 써서 보면 볼 수 있어요.

 

외부 창틀의 실리콘 접합 부분, 베란다 내벽 등을 유심히 볼 필요가 있어요. 결로는 구조적으로 시공이 잘못되어서 올 수도 있고, 생활습관 (겨울에 난방을 지나치게 따뜻하게 하는 경우)에서 오는 경우도 있어요. 다만, 결로는 한번 생기면 계속 생기는 경향이 있기 때문에, 결로가 심한 집은 피하거나, 결로에 대한 보수시공을 감안할 필요가 있어요.

 

3. 현실적인 내 집 구하기

이상으로 집을 볼 때 고려하거나 확인해야 할 사항에 대하여 포스팅했습니다. 사실 위에 있는 요소들을 모두 꼼꼼하게 보기란 정말 힘들어요. 그래서 내가 원하는 조건의 경우 가장 포기할 수 없는 요소들 2-3가지를 우선순위에 놓고 고민을 하시는 게 좋고, 집을 실제로 볼 때 확인사항들은 집을 보러 가기 전에 미리 숙지를 하고 있다가, 집을 실제로 볼 때, 최대한 빠른 시간 안에 스캔하는 스킬도 필요합니다. 

 

끝.