종합부동산세 총정리 (과세대상, 합산배제, 납부시기 등)

종합부동산세는 6월 1일 기준 보유 부동산의 공시지가 합산 금액이 기준금액을 초과할 경우 초과하는 부분에 대해 발생하는 세금이며, 기준금액의 경우 개정안 기준 1주택자 12억원, 다주택자 9억원, 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원이며, 세율은 주택수와 관계없이 구간별 0.3~2.7%가 적용되고, 법인은 구간과 관계없이 2.7%가 적용됩니다. 

 

본 포스팅은 2022년 9월 16일자로 입법예고된 종합부동산세법 시행령 개정안 및 포스팅 날짜 기준으로 현재 국회에서 논의되고 있는 개정내용이 반영된 내용입니다. 따라서, 2023년부터 개정될 내용을 중심으로 포스팅 하되, 2022년까지의 내용은 참고로 기재하겠습니다.

 

1. 종합부동산세 납부 대상 및 부과 기준

(1) 종합부동산세란?

종합부동산세는 매년 과세기준일인 6월 1일 기준으로 부동산을 소유하고 있고, 소유하고 있는 부동산을 유형별 구분 및 인별로 합산하여 그 공시가격 합계액이 아래 기준을 초과할 경우, 초과분에 대해서 부과되는 세금입니다.

유형별 과세대상		공제금액(2023년 ~ )	공제금액 (2022년)
주택	1주택자	12억원	11억원
	일반	9억원	6억원
종합합산토지 (나대지, 잡종지포함)		5억원	5억원
별도합산토지 (상가, 사무실 등)		80억원	80억원

1) 2023년 개정안은 포스팅 날짜 현재 국회 논의 중. 향후 국회 본회의 통과 시 확정

2) 2022년에 한해 1주택자에게 특별공제 3억원 추가 방안 논의 중. 다만, 여야 간 의견 차이가 커 변동 가능성 있음

 

(2) 종합부동산세의 중요한 특징

• 종합부동산세는 매년 부과되는 재산세와 별도로 부과되는 세금입니다. 다만, 재산세 납부금액은 종합부동산세 계산시 공제가 됩니다. 
• 단순하게 6월 1일 소유권 기준으로 부과됩니다. 즉, 연간 얼마의 기간을 소유했는지는 관계가 없습니다. 
• 법인에서 소유한 주택일 경우 상기 기본공제가 배제됩니다. 
• 종합부동산세 계산시 1주택자를 초과하는 경우 모두 다주택자에 해당합니다.

 

2. 종합부동산세 세율 및 계산방법

(1) 종합부동산세 세율

① 주택에 대한 종합부동산세 세율

주택에 대한 종합부동산세 세율표 (2022년 및 2023년 이후)

   1) 2023년 개정안은 포스팅 날짜 현재 국회 논의 중. 향후 국회 본회의 통과시 확정

   2) 법인은 과세표준 및 주택수 관계없이 단일 세율 적용

 

② 토지에 대한 종합부동산세 세율

종합부동산세 세율표 (종합합산토지 및 별도합산토지)

 

(2) 주택수 합산 제외 (입법예고안)

• 1세대 1주택자가 신규주택을 매수하고 2년이 경과하지 않은 주택 (즉, 일시적 2주택으로 2년 이내 주택)
• 상속을 받은 후 5년이 경과하지 않은 주택 또는 지분율이 40% 이하 또는 지분에 해당하는 공시 가격이 6억원 이하인 경우
• 지방에 3억원 이하의 주택을 소유한 경우

상기 주택수 합산 제외는 2022년까지의 적용 세율인 다주택자 세율 적용 시 산정하는 주택수를 의미하며, 과세표준에 포함되지 않는 것은 아님에 유의하세요. 즉, 세율 적용에만 다소 유리할 수 있는 것이며, 과세되지 않는 것은 아닙니다.

 

(3) 종합부동산세 계산방법

① 종합부동산세 과세표준

• 주택: (개별주택의 공시가격의 전국 합산액 - 기본공제 금액 12억원 or 9억원) x 60%
• 법인주택: 개별주택의 공시가격의 전국 합산액 x 60% (기본공제 없음)
• 종합합산토지분: (개별토지의 공시가격의 전국 합산액 - 기본공제 금액 5억원) x 100%
• 별도합산토지분: (개별토지의 공시가격의 전국 합산액 - 기본공제 금액 80억원) x 100%
• 각각의 개별 주택 또는 토지 공시가격 합산 전 감면율이 있을 경우 고려

② 세액계산

• 최종납부세액 = 종합부동산세 납부세액 + 농어촌 특별세액(종합부동산세 납부세액의 20%)
• 종합부동산세 납부세액 = 산출세액 - 세액공제

 

• 산출세액 = 과세표준 x 세율 - 누진공제액 - 공제할 재산세액
• 세액공제 = 산출세액 x 연령별/보유기간별 세액공제율 (1세대 1주택에 한하여 적용)
• 연령별 공제율: 60세 이상 (20%), 65세 이상 (30%), 70세 이상 (40%)
• 보유기간별 공제율: 5년 이상 (20%), 10년 이상 (40%), 15년 이상 (50%)
• 공제할 재산세액 = 종합부동산세 기준 과세표준 x 재산세 공정가액 비율(60~70%) x 재산세율(표준세율)

 

3. 종합부동산세 합산 배제

종합부동산세는 인별 과세가 기준입니다. 즉, 개인이 소유하고 있는 부동산을 유형별(주택, 상가, 사무실 등)로 합산하여 과세하는 것입니다. 다만, 여기서 합산을 할 때, 대상에서 제외시켜 주는 것을 합산 배제라고 합니다.

합산배제의 경우 9월 16일 ~ 9월 30일까지 합산배제에 대한 신고를 해야 합니다. 

 

(1) 주요 합산 배제 항목

① 합산배제 임대주택

지자체에 '임대사업자 등록' 및 세무서에 '주택임대사업자 등록'을 하고, 과세기준일(6월1일) 현재 실제 임대하고 있는 주택

종합부동산세 합산배제 임대주택 요건

   1) 매입임대: 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택

   2) 건설임대: 직접 건설하여 취득한 주택

   3) 5년을 적용할 수 있는 요건: 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 주택

   4) 기존임대: 2005년 1월 5일 이전에 임대사업자 등록을 하고 임대하고 있는 경우

   5) 국민주택규모이하: 85㎡이하 (단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100㎡)

 

② 임대주택 외 합산배제 주택

• 사용자 소유의 사원용 주택
• 기숙사
• 주택건설업자의 미분양 주택
• 어린이집용 주택
• 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택
• 연구기관의 연구원용 주택
• 등록문화재 주택
• 기업구조조정부동산투자회사가 취득하는 미분양 주택
• 신탁업자 미분양주택
• 노인복지주택
• 향교(향교재단)가 소유한 주택의 부속토지
• 세일 앤 리스백 리츠 등이 매입하는 주택
• 토지임대부 분양주택 부속토지
• 주택건설 목적 멸실주택

③ 조세특례제한법상 종합부동산세 과세특례

• 향교 및 종교단체에 대한 과세특례
• 주택건설사업자의 주택 신축용 토지에 대한 과세특례

 

4. 종합부동산세 납부시기 및 납부방법

• 과세기준일: 6월 1일
• 납부기간: 12월 1일 ~ 12월 15일
• 분납: 납부할 세액이 250만원 초과일 경우 납부기한 경과일로부터 6개월 이내
• 신용카드 납부: 고지금액 1,000만원까지 가능 (단, 신용카드 및 체크카드 수수료는 납세자 부담)

 

끝.