주택도시기금 대출상품은 저렴한 금리(1.2 ~ 2.4%)가 가장 큰 장점이나, 대출한도(최대 2.2억원)가 낮습니다. 전세자금보증 상품은 한도가 높거나(최대 5억원), 한도 산정 시 소득금액이 필요 없는 상품(전세안심대출)이 있으며, 1주택자도 대출이 가능한 장점이 있으나 상대적으로 금리가 높습니다.
전세자금대출의 선택
전세자금대출은 크게 정부가 공공자금을 통해서 직접 대출을 해주는 주택도시기금 대출이 있고, 민간은행에서 대출을 하되 정부기관 또는 보증보험사에서 보증을 해주는 상품이 있습니다. 전세자금 대출은 상품이 많고 복잡해서 선택이 쉽지 않습니다. 그래서 선택을 어렵지 않게 할 수 있도록 몇 가지 전제를 정하고 시작해 볼까 합니다.
첫째, 높은 한도가 필요하면 보증상품을, 높은 한도보다 낮은 금리가 우선이면 주택도시기금 상품을 선택하세요.
보증상품은 주택도시기금 상품에 비해서 한도가 높습니다. 특히, 최근에는 매매가나 전세가가 과거에 비해 많이 높아졌기 때문에, 주택도시기금 대출 한도로는 턱없이 부족한 경우가 있습니다. 이런 경우, 보증상품이 상대적으로 유리합니다. 다만, 금리가 워낙 차이가 크기 때문에, 조건이 맞는 분이라면 주택도시기금을 우선적으로 고려해 볼 필요는 있습니다.
- 상품별 한도
| 구분 | 주택도시기금 | 보증상품 | ||||
| 버팀목전세자금 | 신혼부부 | 청년전용 | 주택금융공사 | 주택도시보증 | 서울보증보험 | |
| 최대 대출한도 | 1.2억원(일반) 2.2억원(2자녀) |
2.0억원(일반) 2.2억원(2자녀) |
0.7억원 | 2.2억원 | 4.0억원 | 5.0억원 |
| 임차보증금한도 | 3.0억원(일반) 4.0억원(2자녀) |
3.0억원(일반) 4.0억원(2자녀) |
1.0억원 | 7.0억원 | 7.0억원 | 없음 |
주) 수도권 기준이며, 비수도권은 아래 세부내역 참조
둘째, 주택도시기금 상품은 충족해야 하는 최소 요건이 있습니다.
주택도시기금 상품은 공통적으로 무주택 세대주, 소득요건(5천만원~6천만원 이하), 순자산가액 요건(3.25억원 이하)을 요구하고 있습니다. 여기에 해당되지 않는다면 보증 상품만 가능합니다.
셋째, 각각의 상품 안에서도 금리조건이 유리한 상품이 있습니다.
주택도시기금 상품의 경우 신혼주택과 청년에 해당될 경우 유리한 금리 적용이 가능하고, 보증상품의 경우 각 은행별 내부 산출기준에 따라 다르나, 일반적으로 서울보증보험에 비해 주택금융공사와 주택도시보증공사 상품이 금리가 다소 저렴합니다.
넷째, 보증상품의 경우 집주인 동의가 필요할 수 있습니다.
집주인의 적극적인 동의가 필요한 경우는 보증 채권에 대해서 질권설정을 해야 하는 경우입니다. 이건 보증상품 중 주택도시보증공사, 서울보증보험 상품이 해당됩니다. 두 상품의 경우 질권설정에 대해 내용증명이 집주인에게 발송되고, 이의제기가 없어야 진행이 가능합니다. 이외의 경우는 임대차계약 확인만으로 가능합니다.
1. 주택도시기금 전세자금대출 (버팀목전세자금대출, 신혼부부, 청년전용)
대표적인 전세자금대출로 주택도시기금에서 정부의 지원을 통해 저리로 대출이 가능한 상품입니다. 주택도시기금 대출의 가장 큰 장점은 낮은 금리입니다. 다만, 대표적인 정부지원 상품인 만큼, 대상 주택의 임차보증금과 대출한도가 최근 시세 대비 낮은 점이 단점입니다. 가장 대표상품은 버팀목전세자금대출, 신혼부부전용 전세자금대출, 청년전용 버팀목전세자금대출 입니다.
(1) 버팀목 전세자금대출
버팀목 전세자금대출은 임차보증금이 4억원 이내이고, 필요한 대출이 금액이 2.2억원 이내일 때 고려할만한 상품입니다. 가장 큰 장점인 금리가 1.8~2.4% 수준이기 때문에, 조건만 맞는다면 꼭 우선순위에 두어야 합니다.
1) 대출대상
- 대출신청인과 배우자 합산 소득이 5천만원 이하 (신혼가구, 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역 이주 재개발 세입자, 다자녀가구, 2자녀 가구인 경우 6천만원 이하)
- 대출신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 3.25억원 이하 (순자산이란 자산에서 해당 자산과 관련한 부채를 뺀 금액)
- 임대차보증금 5% 이상 지불
- 세대주
- 세대주, 세대원 전원 무주택
2) 신청시기
잔금지급일과 전입일 중 빠른 시기로부터 3개월 이내에 신청 가능
3) 대상주택
- 임차 전용면적 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100㎡ 이하)
- 임차 보증금 - 일반가구 및 신혼가구: 수도권 3억원, 수도권 외 2억원 - 2자녀 이상 가구: 수도권 4억원, 수도권 외 3억원
4) 대출한도
- 일반가구: 수도권 1.2억원, 수도권 외 8천만원
- 2자녀이상 가구: 수도권 2.2억원, 수도권 외 1.8억원
- 보증금 대비 대출 비율 한도: 일반가구 70% 이내, 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 80% 이내
5) 대출금리
| 부부합산 연소득 | 임차보증금 | ||
| 5천만원 이하 | 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 1억원 초과 | |
| ~ 2천만원 이하 | 1.8% | 1.9% | 2.0% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 2.0% | 2.1% | 2.2% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 2.2% | 2.3% | 2.4% |
- 금리우대 (본 항목끼리는 중복적용 불가)
① 연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자 및 차상위계층: 연 1.0%p
② 연소득 5천만원 이하 한부모가구: 연 1.0%p
③ 장애인, 노인부양, 다문화, 고령자가구: 연 0.2%p
- 추가금리우대(①, ②, ③은 중복적용 가능)
① 주거안정 월세대출 성실납부자 연 0.2%p
② 부동산 전자계약 체결 (2022.12.31 까지 접수분) 연 0.1%p
③ 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
6) 대출기간
2년 (최대 10년까지 연장 가능)
(2) 신혼부부전용 전세자금대출
신혼부부전용 전세자금대출은 버팀목 전세자금대출 대비 상대적으로 한도가 높고, 금리가 저렴하다는 장점이 있습니다. 결혼 후 7년 이내이거나, 3개월 이내에 결혼 예정이라면 신청 가능합니다. (버팀목 전세자금대출과 차이가 있는 부분은 ★로 표시하였습니다.)
1) 대출대상
- 배우자와의 혼인기간이 7년 이내 이거나, 3개월 이내에 결혼 예정인 부부 (★)
- 대출신청인과 배우자 합산 소득이 6천만원 이하
- 대출신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 3.25억원 이하 (순자산이란 자산에서 해당 자산과 관련한 부채를 뺀 금액)
- 임대차보증금 5% 이상 지불
- 세대주
- 세대주, 세대원 전원 무주택
2) 신청시기
잔금지급일과 전입일 중 빠른 시기로부터 3개월 이내에 신청 가능
3) 대상주택
- 임차 전용면적 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100㎡ 이하)
- 임차 보증금 - 일반가구 및 신혼가구: 수도권 3억원, 수도권 외 2억원 - 2자녀 이상 가구: 수도권 4억원, 수도권 외 3억원
4) 대출한도
- 일반가구: 수도권 2억원, 수도권 외 1.6억원 (★)
- 2자녀이상 가구: 수도권 2.2억원, 수도권 외 1.8억원
- 보증금 대비 대출 비율 한도: 80% 이내
5) 대출금리 (★)
| 부부합산 연소득 | 임차보증금 | |||
| 5천만원 이하 | 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 |
1억원 초과 ~ 1.5억원 이하 |
1.5억원 초과 | |
| ~ 2천만원 이하 | 1.2% | 1.3% | 1.4% | 1.5% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 1.5% | 1.6% | 1.7% | 1.8% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 1.8% | 1.9% | 2.0% | 2.1% |
- 추가금리우대(①, ②는 중복적용 가능)
① 부동산 전자계약 체결 (2022.12.31 까지 접수분) 연 0.1%p
② 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
6) 대출기간
2년 (최대 10년까지 연장 가능)
(3) 청년전용 버팀목전세자금대출
청년전용 전세자금대출도 마찬가지로 청년에 해당이 될 경우 상대적으로 낮은 금리로 대출이 가능한 장점이 있습니다. 다만, 한도는 버팀목전세자금대출 대비 낮습니다. 만19세이상 34세 이하라면 신청 가능합니다. (버팀목 전세자금대출과 차이가 있는 부분은 ★로 표시하였습니다.)
1) 대출대상
- 만 19세 이상 34세 이하의 세대주 (★)
- 대출신청인과 배우자 합산소득이 5천만원 이하 (신혼가구, 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 타 지역 이주 재개발 세입자, 다자녀가구, 2자녀 가구인 경우 6천만원 이하)
- 대출신청인과 배우자의 합산 순자산 가액이 3.25억원 이하 (순자산이란 자산에서 해당 자산과 관련한 부채를 뺀 금액)
- 임대차보증금 5% 이상 지불
- 세대주
- 세대주, 세대원 전원 무주택
2) 신청시기
잔금지급일과 전입일 중 빠른 시기로부터 3개월 이내에 신청 가능
3) 대상주택
- 임차 전용면적 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍면지역은 100㎡ 이하)
- 임차 보증금: 1억원 이하 (★)
4) 대출한도
- 호당 대출한도: 7천만원 이하 (★)
- 보증금 대비 대출 비율 한도: 80% 이내
5) 대출금리 (★)
| 부부합산 연소득 | 임차보증금 (1억원 이하) |
| ~ 2천만원 이하 | 1.5% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 1.8% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 2.1% |
- 금리우대 (본 항목끼리는 중복적용 불가)
① 연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자 및 차상위계층: 연 1.0%p
② 연소득 5천만원 이하 한부모가구: 연 1.0%p
③ 장애인, 노인부양, 다문화, 고령자가구: 연 0.2%p
- 추가금리우대(①, ②, ③은 중복적용 가능)
① 주거안정 월세대출 성실납부자 연 0.2%p
② 부동산 전자계약 체결 (2022.12.31 까지 접수분) 연 0.1%p
③ 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
④ 청년가구(만 25세 미만, 전용면적, 60㎡이하, 보증금 7천만원 이하, 대출금 5천만원 이하 단독세대주) 연 0.3%p (★)
6) 대출기간
2년 (최대 10년까지 연장 가능)
2. 전세자금보증 상품 (주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험)
전세자금보증 상품은 정부 또는 보증보험사가 발급해 준 보증서를 통해서 민간 은행을 통해 대출을 받는 상품입니다.
(1) 주택금융공사 전세자금보증
1) 신청대상
- 본인과 배우자 합산 주택 보유수가 1주택 이내 (1주택인 경우 합산 연소득 1억원 이하, 보유주택 가격 9억원 이하)
- 2020년 7월 10일 이후 본인과 배우자 (결혼예정자 포함) 투기지역, 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트 미취득
- 노인복지주택의 경우 노인복지법에서 정하는 입소자 일 것
2) 신청시기
잔금지급일과 전입일 중 빠른 시기로부터 3개월 이내에 신청 가능
3) 대상주택
- 임차 보증금: 7억원 이하 (지방은 5억원 이하)
- 공부상 주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택
- 소유주가 법인인 경우에도 보증신청 가능
4) 보증한도
- 최대 2억원 (단, 주택금융공사는 보증서를 90%까지만 발급하므로, 실제 은행 대출한도는 2.22억원)
- 보증금 대비 보증 비율 한도: 80% 이내
5) 보증료율
| 임차보증금 | 요율 |
| ~ 1억원 이하 | 0.06% |
| 1억원 초과 ~ 2억원 이하 | 0.08% |
| 2억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.10% |
| 3억원 초과 ~ 4억원 이하 | 0.12% |
| 4억원 초과 ~ 5억원 이하 | 0.14% |
| 5억원 초과 ~ | 0.20% |
- 우대가구 0.1%p 우대 (다자녀가구, 신혼부부, 다문화가구, 장애인가구, 국가유공자가구, 의사상자가구, 한부모가구·조손가구, 고령자)
- 저소득자 0.2%p 우대 (배우자합산 연소득 25백만원 이하)
- 1주택자 중 연소득 70백만원 초과하는 경우 0.2%p 가산
6) 적용 금리
- 은행별 3.49 ~ 4.95% (2022년 8월 8일 ~ 8월14일 주 기준, 은행별 내부 기준에 따라 산출되므로, 금리가 상이)
- 매 주마다 적용금리가 달라지며, 실제 적용금리는 우대금리 등으로 인하여 상이할 수 있으므로, 해당 은행에 직접 확인 필요
- https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub01_10.do (주택금융공사 금리 안내 페이지)
주택금융공사 | 주택보증 | 전세자금보증 | 전세대출금리 안내 | 전세대출금리안내 주별
전세대출금리 상세조회 ※ 공시된 금리는 한국주택금융공사 전세자금보증을 담보로 취급된 은행재원 전세자금대출의 가중평균금리입니다. ※ 은행과 협약하여 금리를 인하한 상품 등이 포함
www.hf.go.kr
(2) 주택도시보증공사 전세자금 보증
주택도시보증공사의 전세자금보증 상품은 한도가 주택금융공사 대비 크다는 것과, 전세자금 대출과 전세보증금 반환보증을 동시에 가입하는 것이 특징입니다. 또한 선순위 채무가 있더라도 주택가격의 100%까지는 보증이 가능합니다.
1) 신청대상
- 본인과 배우자 합산 주택 보유수가 1주택 이내 (1주택인 경우 합산 연소득 1억원 이하, 보유주택 가격 9억원 이하)
- 2020년 7월 10일 이후 본인과 배우자 (결혼예정자 포함) 투기지역, 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트 미취득
2) 신청시기
잔금지급일과 전입일 중 빠른시기로부터 3개월 이내에 신청 가능
3) 대상주택
- 임차 보증금: 7억원 이하 (지방은 5억원 이하)
- 아파트, 주거용 오피스텔, 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대
4) 보증한도
- 최대 4억원 한도 내에서 A와 B 중 적은 금액
- A: 전세보증금의 80% 이내 (신혼부부, 청년가구 90%)
- B: 전세보증금 반환보증금액의 80% (신혼부부, 청년가구 90%) 전세보증금 반환보증금액 한도: 주택가격(100%) - 선순위채권
- 신혼부부: 연소득 6천만원 이하, 혼인기간 7년 이내인 경우 (3개월 이내 결혼 예정자 포함)
- 청년가구: 연소득 5천만원 이하, 만 19세 이상, 34세 이하인 가구
- 1주택자인 경우 2억원을 초과할 수 없음
5) 보증료율
- 보증료의 구성: 전세보증금반환 보증금액에 대한 보증료 + 전세자금대출특약보증금액에 대한 보증료
- 전세보증금반환 보증금액에 대한 보증료율: 보증금액과 부채비율에 따라 연 0.115 ~ 0.154%
- 전세자금대출특약보증에 대한 보증료율: 연 0.031%
6) 적용 금리
- 취급은행 별로 상이
- 실제 적용금리는 우대금리 등으로 인하여 상이할 수 있으므로, 해당 은행에 직접 확인 필요
(3) 서울보증보험 전세자금 보증
서울보증보험의 전세자금 보증은 보증 상품 중 가장 최대 한도(5억원)가 높다는 장점이 있습니다.
1) 신청대상
- 본인과 배우자 합산 주택 보유수가 1주택 이내 (1주택인 경우 합산 연소득 1억원 이하, 보유주택 가격 9억원 이하)
- 2020년 7월 10일 이후 본인과 배우자 (결혼예정자 포함) 투기지역, 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트 미취득
2) 신청시기
잔금지급일과 전입일 중 빠른시기로부터 3개월 이내에 신청 가능
3) 대상주택
- 임차 보증금: 제한없음
- 아파트, 주거용 오피스텔, 연립, 다세대, 노인복지주택
4) 보증한도
- 최대 5억원
- 전세보증금의 80% 이내
5) 적용 금리
- 취급은행 별로 상이
- 실제 적용금리는 우대금리 등으로 인하여 상이할 수 있으므로, 해당 은행에 직접 확인 필요
끝.
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