주택담보대출시 LTV, DTI, DSR이란?

LTV란 주택담보대출비율로, 특정 부동산에 대하여 담보대출이 가능한 최대 비율

DTI란 총부채상환비율로, (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득

DSR이란 총부채원리금상환비율로, (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득

 

1. LTV (Loan To Value, 주택담보대출비율)

LTV는 특정 부동산에 대하여 은행 등 금융기관에서 담보대출이 가능한 최대 비율을 의미하며, 국내에서는 이 비율이 금융기관의 자체 기준이 아닌 정부가 제시한 가이드라인에 따라 결정되고 있습니다. LTV는 가장 오래된 규제 방식이자, 전 세계적으로 통용되는 개념이기도 한데요. 전통적으로 대출의 건전성, 금융기관의 부실방지, 부동산 투기 규제 등을 위한 수단으로 활용되어 왔습니다. 처음 도입된 건 2002년 김대중 정부 때이고, 당시 전 세계적인 자산 가격 상승과 더불어 국내 아파트 가격이 급등하고, 투기수요가 증가할 조짐이 보이자, 이를 60%로 규제하면서 시작되었습니다. 그 후 수차례의 정책 조정을 거쳐, 현재는 투기지역의 경우 40%까지 낮아지기에 이르렀습니다.

 

LTV 산정방식

LTV(주택담보대출비율) = ① 담보대출 최대 가능금액 / ② 담보대출 대상 부동산의 가치 인정금액

• ①은 규제지역(투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역) 여부, 생애최초 구입 여부, 정부의 정책자금 대출 따라 결정됩니다.
• ②는 KB시세 또는 한국감정원 시세에 따라 결정됩니다.

 

추가적인 고려사항

국내에서는 부동산 경매 시 우선변제 조항에 따라, 대출금액이 아무리 최우선 순위라고 하더라도, 지역별 소액임차보증금에 해당하는 금액을 우선 변제하게 되어 있어, 이것이 똑같이 LTV 산정 시에도 반영됩니다. 다만, 유사시 이를 보상해주는 MCG, MCI 보험이 있어 이 보험이 적용되는 부동산 담보대출 상품의 경우 LTV가 온전하게 원래 가치대로 적용됩니다.

 

 

2. DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)

DTI는 총소득 대비 원리금 상환금액의 비율로, 2005년 8월 노무현 정부 때,처음 도입되었습니다. LTV만으로 당시 뛰는 집값을 잡기가 어려워지자, 새로운 개념을 도입한 겁니다. DTI는 소득을 대출규제에 도입했다는 것만으로 큰 의미가 있습니다.

 

DTI 산정방식

DTI = (① 주택담보대출 원리금 상환액 + ② 기타 대출 이자) / ③ 연소득금액

• ①주택담보대출의 이자와 상환기간을 고려한 연간 원리금 상환액입니다.
• ②신용대출 등 주택담보대출이 아닌 대출의 경우 이자비용만 고려합니다.
• ③연간 증빙 가능한 소득

DTI도 LTV와 마찬가지로 적용비율이 규제지역 여부,정책자금 여부 등에 따라서 차이가 발생합니다. 계산식에서 알 수 있듯이, DTI를 최대한 낮게 산정하기 위해서는 대출기간을 최대한 길게 설정해야 합니다. 다른 영향 요소인 이자율이나 기타 대출 금액은 조정이 어려운 항목이므로, 결국 주택담보대출을 최대 기간인년으로 설정해야 최대한의 한도를 산정할 수 있습니다.

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 총부채원리금상환비율로 DTI와 산정방식이 유사하나, 큰 차이점이 있습니다. DTI는 기타 대출을 고려할 때, 이자비용만 고려하는 반면, DSR은 주택담보대출과 동일하게 원리금 상환액을 고려한다는 것입니다. 다만, 신용대출금액을 원래 대출 기간인 5년 미만으로 설정해버리면, 기타 대출금액으로 인하여 DSR이 급격하게 높아질 수 있기 때문에, 신용대출과 비주택담보대출에 대해서는 기간 산정 시년으로 산정을 하고 있습니다.

 

DSR 산정방식

DSR = (① 주택담보대출 원리금 상환액 + ② 기타 대출 원리금상환액) / ③ 연소득금액

• ① 주택담보대출의 이자와 상환기간을 고려한 연간 원리금 상환액입니다.
• ② 신용대출 등 주택담보대출이 아닌 대출로, 원리금 상환액을 모두 고려합니다. 
• ③ 연간 증빙 가능한 소득

한편, DSR 원금상환기간(상기 산식에서 계산 시 ②를 구할 때 나누는 숫자)에 적용되는 세부 대출기간은 아래와 같습니다.

 

구분	종류	상환형태	원금	이자
주택담보대출	개별 주담대 및 잔금대출	원금전액분할상환	분할상환개시 이후 실제상환액	실제상환액
		원금일부분할상환	(분할상환개시 이후 실제상환액+만기상환액) / (대출기간 - 거치기간)
		원금일시상환	대출총액 / 대출기간 (최대 10년)
	중도금 및 이주비	상환방식무관	대출총액 / 25년
주택담보대출 외 기타대출	전세대출	상환방식무관	불포함
	신용대출 및 비주택담보대출		대출총액 / 10년
	기타대출		향후 1년간 실제 상환액

출처: 금융감독원

 

이와 같은 내용을 바탕으로, 지역별, 대출상품별로 적용되는 LTV, DTI, DSR 비율은 아래 포스팅을 참조하세요.

 

2022.08.19 - [부동산 이야기] - 무주택자 주택담보대출 총정리 (주택담보대출 한도, 규제, 금리)

 

2022.08.17 - [부동산 이야기] - 부동산 규제지역(투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역) 현황

 

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