무주택자 주택담보대출 총정리 (주택담보대출 한도, 규제, 금리)

무주택자 주택담보대출은 정책자금 대출(디딤돌 대출, 보금자리론)을 최우선 순위로 고려하되, 한도나 금리가 시중은행이 더 유리한 경우를 고려해야 하며, 생애최초인 경우 생애최초 LTV 80%를 최대한 활용해야 합니다. 경우에 따라 보험사 담보대출도 고려할 수 있습니다.

 

무주택자가 주택담보대출을 받을 때, 가장 많이 고려하는 요소는 담보대출이 얼마나 나오는지(한도)와 이자율을 얼마나 싸게 빌릴 수 있는지(금리), 크게 두가지 입니다. 부동산 매매는 금액단위가 크기 때문에, 거래를 할 때, 예를 들어 5억짜리 집에서 약 1,000만원만 모자라도, 비율로 보면 2%에 불과한데도 불구하고, 이미 수단과 방법을 다 동원한 후라면, 자금을 구하기가 쉽지 않다는 걸 느낄 수 있을 텐데요. 그래서 한도가 조금이라도 더 나오는 방법을 찾게 됩니다.

 

이러한 측면에서 주택담보대출을 고려할 때에는 정책자금 대출을 가장 우선순위로 두어야 합니다. 정책자금대출은 규제지역에 대한 대출한도 규제가 비교적 덜하기 때문에 한도 산정에 유리하기 때문입니다. 금리에 있어서도, 장기간 고정금리가 가능하다는 장점이 있습니다.

 

다만, 금리는 정상적인 상황이라면 변동금리가 고정금리보다 싸기 때문에, 금리가 적어도 수년이내에 많이 상승할 가능성이 보이지 않는다면, 변동금리대출이 유리할 수 있습니다. 또한, 디딤돌대출이나 보금자리론의 경우 주택가격 한도가 정해져 있기 때문에, 주택가격이 적어도 6억원 이상인 경우라면, 한도 산정에 있어 어려운 점이 있을 수 있습니다. 이러한 경우들이라면, 시중은행 대출을 사용하는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

1. 정책자금 대출 (내집마련디딤돌대출, 보금자리론)

정책자금 대출은 크게 내집마련디딤돌대출과 보금자리론이 있는데요. 내집마련디딤돌대출은 주택도시기금과 주택금융공사에서 동시에 취급하고, 보금자리론은 주택금융공사에서만 운용하는 상품입니다.

 

내집마련디딤돌대출

 

내집마련디딤돌대출은, 무주택자이면서, 주택가격이 5억원 이하일 때에 가장 유리한 상품입니다. 여기에 생애최초 조건까지 더해지면 정말 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.

주택도시기금과 주택금융공사 상품의 차이는 없습니다. 본인이 편한 곳으로 신청하면 됩니다.

 

대출대상(신청인)

1. 세대주: 세대주만 신청이 가능합니다.

2. 연소득: 대출신청인과 배우자 합산 연소득 6천만원 이하

(단, 생애최초주택구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구는 연간 7천만원 이하)

3. 무주택: 세대주와 세대원 전원이 무주택자여야 합니다.

4. 순자산: 대출신청인과 배우자 합산 순자산 4.58억원 이하 (2022년 기준)

5. 신용정보에 이상이 없어야 합니다.

 

대출대상(주택)

5억원 이하, 전용면적 85㎡이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍이나 면은 100㎡)의 주택

 

대출한도 (LTV, DTI 적용)

- 일반: 2.5억원 이내

- 신혼부부: 2.7억원 이내

- 2자녀 이상 가구: 3.1억원 이내

- LTV: 70%

- DTI: 60%

- 대출한도 산정 시 최우선변제소액임차보증금이 공제되나, MCG활용 시활용시 미공제 가능

 

대출기간

10년, 15년, 20년, 30년

 

금리

내집마련디딤돌대출 만기별 금리표

- 금리우대 (본 항목끼리는 중복 적용 불가)

① 연소득 6천만원 이하 한부모가구 연 0.5%p

② 장애인가구 연 0.2%p

③ 다문화가구 연 0.2%p

④ 신혼가구 연 0.2%p

⑤ 생애최초주택구입자 연 0.2%p

 

- 추가금리우대 (금리 우대 항목과 중복 적용 가능하며, 본 항목 안에서도 중복 적용 가능)

① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자)

- 가입기간 1년 이상이고 12회차 이상 납입한 경우 : 연 0.1%P 금리우대

- 가입기간 3년 이상이고 36회차 이상 납입한 경우 : 연 0.2%P 금리우대

(단, 대출접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함)

- 청약(종합)저축 가입자 민영주택 청약 지역별(청약가입 시 주민등록지 또는 대출접수일 현재 주민등록지 기준) 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터 1년 이상 0.1%p, 3년 이상 0.2%p

 

② 부동산 전자계약 체결 연 0.1%p (2022년 신규 접수분까지)

③ 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p

④ 신규 분양주택 가구(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구) 0.1%p

 

신청방법

- 주택금융공사: 주택금융공사 홈페이지 신청, 은행 방문 신청

- 주택도시기금: 주택도시기금 기금e 사이트를 통해 신청, 은행 방문 신청

 

보금자리론

보금자리론은 내집마련디딤돌대출에 비해 한도조건, 소득조건, 주택가격조건이 다소 유리하고, 1주택자도 1~2년이내 처분조건으로 신청이 가능합니다. 다만, 금리조건은 디딤돌대출에 비해 다소 높습니다.

대출신청방법과 약정 방식에 따라 u-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론으로 구분되고, 아낌e보금자리론은 약 0.1% 수준의 금리 우대 혜택이 있습니다. 

 

대출대상(신청인)

1. 무주택자 또는 1주택자: 1주택자는 투기지역과 투기과열지구의 경우 1년이내, 기타지역 2년이내 기존 주택 처분 조건

2. 연소득: 7천만원 이하 (신혼가구는 8.5천만원 이하, 다자녀가구 8천만원~1억원)

  ※ 신혼가구는 신청일 기준 결혼예정일이 3개월 이내인자 ∼ 혼인신고일이 7년 이내인자

  ※ 다자녀가구는 미성년자녀 3명이면 1억원, 2명이면 9천만원, 1명이면 8천만원)

3. 신용정보에 이상이 없어야 합니다.

 

대출대상(주택)

6억원 이하 주택, 전용면적은 관계없음 (단, 신혼가구의 경우 85㎡이하)

 

대출한도

- 최대 3억6천만원

- LTV 70% (조정대상지역 소재 시 10% 차감, 아파트가 아닐 경우 5% 차감)

- DTI 60% (조정대상지역 소재시 10% 차감)

- 조정대상지역에 소재하였더라도 실수요자 (연소득 7천만원 이하, 5억원 이하 주택)일 경우 LTV나 DTI차감 없음

 

대출기간

10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년

 

금리

보금자리론 만기별 금리표

- 금리우대 (중복적용가능)

① 신청자의 직계존비속이 전세자금보증 또는 주택연금 이용시: 연 0.1%p

② 신혼가구 연 0.2%p

③ 다자녀가구 연 0.4%p

④ 한부모가구 연 0.4%p

⑤ 장애인가구 연 0.4%p

⑥ 다문화가구 연 0.4%p

⑦ 서민우대 (주택가격 3억원 이하, 부부합산 연소득 45백만원이하) 연 0.1%p

⑧ 미분양관리지역 내 미분양아파트 입주자 연 0.2%p

⑨ 주택금융포털 앱 쿠폰 0.02%p

 

- 금리 적용

디딤돌대출과 보금자리론의 금리 적용은 대출 신청시점 금리로 적용됩니다. 따라서, 대출실행일까지 금리가 올랐다고 하더라도, 신청시점의 금리로 적용되니 참고하세요.

 

신청방법

주택금융공사: 주택금융공사 홈페이지 신청, 은행 방문 신청

 

2. 민간 주택담보대출 (시중은행, 보험사 등)

민간 주택자금 대출은 신용도가 양호한 경우 시중은행과 보험사 정도를 고려할 수 있습니다. 다만, 보험사는 2금융권이라는 인식이 강한 편이라 여전히 은행 대출을 많이 선호하는 경우가 많은데요. 다만, 2금융권에서도 보험사의 경우 금리조건이나 한도조건이 유리한 경우가 있습니다.

 

시중은행 대출의 경우 대출조건이 크게 차이가 나지 않아, 어느 은행이 가장 좋다라고 말하기 어렵습니다. 어차피 한도는 정부 규제에 따라 상한선이 정해져 있기 때문에, 결국 금리의 문제로 보입니다. 따라서, 시중은행의 선택은 대출 신청 당시 상황에 따라 금리조건이 가장 유리한 곳을 선택하는 것이 좋고, 특히 주거래은행이고 카드를 은행계 카드를 사용할 경우 우대금리 등을 유리하게 적용할 수 있는 측면이 있으므로, 잘 고려해 볼 필요가 있습니다.

 

시중은행 대출의 경우 LTV, DTI, DSR 등 각종 규제조건 위주로 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

대출한도 (규제지역별, 생애최초)

대출한도는 대출받고자 하는 대상 주택의 시세, 규제지역 여부, 소득에 따라 결정됩니다.

 

시세

대상 주택의 시세는 아파트인 경우와 아파트가 아닌 경우로 구분할 수 있는데요.

아파트의 경우 KB시세와 한국감정권시세 중 한가지로 적용됩니다. KB시세는 KB부동산(kbland.kr)에서 조회 가능하며, 한국감정원 시세는 부동산테크(www.rtech.or.kr)에서 볼 수 있습니다.

 

• KB시세는 상한가 평균, 하한가 평균 외에 중간 시세가 별도로 제공되고, 한국감정원 시세는 상한가 평균과 하한가 평균만 제공됩니다.
• 담보대출 LTV 산정 시 KB시세는 제시된 시세 값을 적용하고, 한국감정원 시세는 상한가 평균과 하한가 평균을 서로 평균한 값으로 사용합니다.
• 아파트가 1층인 경우 양 시세 모두 하한가평균 시세를 적용합니다. 나머지는 층과 관계없이 모두 중간 시세를 적용합니다.

규제지역 여부

규제지역에 따라 LTV, DTI, DSR이 각각 다르게 적용됩니다. 지역별로 적용되는 각각의 한도는 아래와 같습니다.

 

규제지역별 LTV, DTI, DSR 규제사항

• 생애최초 주택구입의 최대한도는 6억원입니다. 즉 LTV / DTI / DSR 기준을 모두 적용한 한도가 6억원이 넘더라도, 6억원까지만 대출이 가능하다는 것입니다.
• 서민 실수요자의 요건은 기본적으로 무주택이어야 하고, 투기지역과 투기과열지구의 경우 연소득 9천만원 이하, 조정대상지역의 경우 8천만원 이하이며, 주택가격은 투기지역과 투기과열지구의 경우 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하입니다.
• 서민실수요자의 대출 최대한도는 4억원입니다. 마찬가지로 다른 요건이 모두 충족되어 한도가 4억원을 넘더라도 4억원까지만 대출이 가능합니다.
• 일반 주택담보대출의 경우 주택 가격이 15억원을 초과할 경우 대출이 불가합니다. 즉, 9억원 이하 및 15억원 이하 구간도 대출이 안된다는 것입니다.

규제지역에 해당하는지 여부, LTV/DTI/DSR 산정방식은 아래 포스팅을 참고하세요. 

 

2022.08.17 - [부동산 이야기] - 부동산 규제지역(투기지구, 투기과열지구, 조정대상지역) 현황

 

2022.08.19 - [부동산 이야기] - 주택담보대출시 LTV, DTI, DSR이란?

 

 

생애최초주택 구입 시 고려할 사항

생애최초 주택 구입시 LTV 80%가 적용 가능하나, 실제 은행별로 지역별로 해당 수치에 차등을 두고 있는 곳도 있다고 합니다. 참고하시기 바랍니다.

 

금리 적용

은행의 주택담보대출 금리는 일반적으로 대출실행일 기준으로 산정됩니다. 대출신청 시점과 금리 차이가 있을 수 있음을 꼭 기억하세요.

 

보험사 주택담보대출

보험사 주택담보대출은 한도 산정 시 DSR을 40%가 아닌 2금융권 기준인 50%로 받을 수 있는 것이 장점입니다. 또 최근에는 금리가 시중은행보다 낮게 적용되는 사례도 나오고 있습니다. 또한, 금리 적용이 대출신청시점으로 적용되어, 대출실행일까지의 금리변동 위험을 회피할 수 있는 장점도 있습니다.

 

 

끝.