재개발, 재건축 사업에 대해 알아보기

재개발사업과 재건축사업은 노후시설을 신축하는 측면에서는 공통점이 있으나, 정비기반시설이 열악하여 함께 개발하는 부분(재개발), 재건축사업에만 적용되는 안전진단, 재건축초과이익환수제, 조합원 자격 취득 요건, 조합원자격 강제성 여부, 보상 항목 등에서 차이가 있습니다. 

 

1. 재개발사업과 재건축사업의 정의

• 재개발사업과 정비기반사업은 '도시 및 주거환경 정비법'에서 정의하고 있습니다.
• 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서  도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다. 
• 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나, 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다. 

2. 재개발사업과 재건축사업의 차이

재개발사업과 재건축사업은 노후시설을 철거하고 신축하여 주거환경을 개선한다는 공통점이 있는데요. 그럼에도 불구하고, 두 사업은 여러 가지 차이점이 존재합니다.

 

① '공공성'의 차이

각각의 정의에서 가장 차이나는 부분은 바로 정비기반시설이 열악한지 여부입니다. 말 그대로, 해당 노후 건축물 뿐만 아니라 해당 주택 주변에 있는 정비기반시설들이 노후화되어 함께 개발하게 될 경우 이 사업은 재개발 사업입니다.

 

여기서 정비기반시설이라 함은 도로, 상하수도, 도랑, 공원, 공용주차장 등 이름만 들어도 공공적인 성격의 시설물임을 알 수 있습니다. 즉, 이들을 통합 개발한다고 하는 것은, 재개발 사업은 재건축 사업에 비해 훨씬 공공적인 성격을 많이 띠고 있다고 할 수 있는 부분입니다. 

 

반면, 재건축 사업은 그 개발행위로 인하여, 수혜를 보는 당사자가 해당 신축 공공주택 입주민에 한정됩니다. 그래서 설사 이름에서 '공공재건축' 등의 이름을 붙인다고 하더라도, 재건축사업의 성격 자체가 공공성은 재개발사업에 비해 떨어진다 볼 수 있습니다. 

 

② 안전진단 시행 여부

재건축 사업의 경우 도시 및 주거환경 정비법에 의거해서 안전진단을 받아야 합니다. 뉴스 등에서 'OO단지가 안전진단이 통과됐다' 등의 기사를 가끔 볼 수 있는데요. 여기서 안전진단이 통과됐다고 하는 것은 '이 시설이 노후화 되었다' 라고 공식적으로 판단한 것입니다. 

반면, 재개발 사업에는 이 안전진단이 필요하지 않습니다. 

 

③ 재건축초과이익환수제 적용 여부

재건축 사업은 재건축초과이익환수제 적용을 받습니다. 재건축초과이익환수제란 재건축으로부터 발생한 이익의 일부를 부담금의 성격으로 국가에 납부하여 이익을 국고에 일부 환수시키는 제도인데요. 재개발사업의 경우 재건축초과이익환수제 적용을 받지 않습니다. 

재건축초과이익환수제에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하세요.

 

재건축 초과이익 환수제 총정리 (재건축부담금)

 

④ 조합원 자격의 강제성 여부

재건축사업은 조합원이 되고 싶지 않을 경우, 동의하지 않을 수 있고, 동의율이 기준을 넘어 재건축사업이 시행된다면 어쩔 수 없이 이사는 해야 하지만, 자신의 토지-주택 소유분에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 즉, 재산권에 대한 행사는 어느 정도 가능한 것입니다. 

그러나, 재개발 사업은 동의율이 기준을 넘으면, 동의하지 않은 사람도 강제로 조합원이 됩니다. 다만, 분양신청을 하지 않을 경우 이주는 가능한데요. 이 경우 현금청산을 받게 되는데, 재건축 시 매도청구권을 행사하는 것에 비해서는 적은 보상을 받고 이주해야 합니다. 

 

 

⑤ 조합원을 자격을 취득할 수 있는 조건

재개발사업의 경우 토지나 건축물 중 하나의 소유권만 가지고 있어도 조합원 자격 취득이 가능합니다. 

그러나, 재건축 사업의 경우 토지와 건축물을 동시에 가지고 있어야 조합원 자격을 가질 수 있습니다. 

 

⑥ 보상항목의 차이

재건축이나 재개발을 진행하게 될 경우 기존 소유주 또는 임차인에 지급되는 보상 항목은 이주비, 주거이전비, 이사비, 상가 영업보상비 등이 있는데요. 재건축은 이주비만 보상(대출)하면 되지만, 재개발은 공공적인 성격을 띠고 있기 때문에 사업비에 상기 항목을 모두 반영해서 보상해야 합니다. 따라서, 이러한 요소는 사업비를 증가시켜 조합원의 부담금을 상승시키는 요인이 되는 것입니다. 

• 이주비: 거주지를 옮기는데 대한 비용 (새로운 지역 전세 보증금 등)
• 주거이전비: 거주지 이전으로 인한 생활비의 일부 보상 성격 (소유자: 도시근로자 월평균 가계지출비에 가구원수를 곱한 금액 X 2, 임차인: 도시근로자 월평균 가계지출비에 가구원수를 곱한 금액 X 4)
• 이사비: 실제 이사할 때 드는 비용
• 영업보상비: 재개발 지역의 상가에서 재개발로 인한 영업 손실을 보상하는 성격

 

 끝.