분양가 상한제 알아보기

분양가 상한제는 적용대상 지역(서울 309개동 및 과천·하남·광명 13개동 등 총 322개동)의 주택신규 분양시 분양가를 택지비+건축비+가산비 내로 제한하는 제도입니다. 택지비는 공급가액(공공택지) 또는 감정평가금액(민간택지), 건축비는 기본형건축비가 반영됩니다. 

 

 

1. 분양가 상한제 정의 및 적용대상지역

 

(1) 분양가 상한제의 정의 및 진행경과

분양가 상한제는 신규주택의 분양가를 택지비 + 건축비 + 가산비 내로 제한하는 제도입니다. 

 

1977년 처음 도입되었고, 이 제도의 적용으로 인하여 주택공급이 위축되는 현상이 발생함에 따라, 1999년 국민주택기금 적용 단지를 제외하고는 전면 자율화를 적용하여 사실상 폐지되었습니다. 

 

그 후, 2005년 신규주택 분양가가 높아지면서 다시 부활하였고, 처음에는 공공택지에만 적용되던 것이 2007년부터 민간택지에도 적용되면서 전면 시행되었다가, 2014년 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용요건이 강화되면서, 한동안 민간택지에는 적용되지 않았습니다. 

 

2019년, 분양가상한제가 다시 민간택지까지 적용되는 것으로 발표 및 법 개정되었고, 6개월의 유예기간과 코로나로 인해 3개월이 추가 연기되면서 2020년 7월 29일부터 전면 시행되었습니다. 

 

윤석열 정부 출범 이후, 대선 기간 공약했던 분양가 상한제 합리화 방안이 2022년 6월 21일 발표되었고, 본 포스팅은 여기까지 반영된 내용입니다. 

 

(2) 분양가 상한제 적용대상

분양가 상한제 적용대상 단지는 서울지역 309개 동과, 과천·하남·광명 13개 동 등 총 322개 동이며, 적용대상 단지를 결정하는 기준은 아래와 같습니다. 

 

분양가 상한제 적용기준

• 필수요건 (ⓐ) 와 선택 요건 (ⓑ, ⓒ, ⓓ)중 하나 해당 시 적용 [ ⓐ + (ⓑ or ⓒ or ⓓ) ]
• 필수요건 ⓐ = 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
• 선택요건 ⓑ(분양가격요건) = 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 
• 선택요건 ⓒ(청약경쟁율요건) = 직전 2개월 청약경쟁율이 모두 5:1 초과
• 선택요건 ⓓ(거래요건) = 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가

 

분양가상한제 적용대상지역 (2022년 6월 기준)

• 서울 13개 구 모든 동 : 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문
• 서울 5개 구 일부 동 : 강서구(방화동, 공항동, 마곡동, 등촌동, 화곡동), 노원구(상계동, 월계동, 중계동, 하계동), 동대문구(이문동, 휘경동, 제기동, 용두동, 청량리동, 답십리동, 회기동, 전농동), 성북구(성북동, 정릉동, 장위동, 돈암동, 길음동, 동소문동2·3가동, 보문동1가동, 안암동3가동, 동선동4가동, 삼선동1·2·3가동), 은평구(불광동, 갈현동, 수색동, 신사동, 증산동, 대조동, 역촌동)
• 수도권 3개시 일부 동: 광명시(광명동, 소하동, 철산동, 하안동), 하남시(창우동, 신장동, 덕풍동, 풍산동), 과천시(별양동, 부림동, 원문동, 주암동, 중앙동

 

 

2. 분양가상한제 산정방식 

 

분양가 상한제의 상한금액은 택지비 + 건축비 + 가산비로 산정됩니다. 

 

(1) 택지비 

• 공공택지: 계약서상 택지 공급 가격
• 민간택지: 감정평가금액

※ 민간택지 검증절차

• 감정평가사의 감정평가 → 감정평가협회 사전심사 → 택지비 검증위원회 검증
• 택지비 검증위원회는 2022년 6월 제도개선 사항으로 신설
• 부동산원의 검증기준이 구체화되지 않고, 주관적일 수 있는 부분을 부동산원 최초 검증부터 전문가 등이 함께 참여하고, 해당 감정평가사의 의견진술 기회 부여, 감평 가이드라인 구체화 등 기준을 더욱 투명하게 운영하겠다는 취지

 

(2) 건축비

 

① 기본형건축비로 산정하되, 물가변동을 고려하여 6개월마다 정기 조정

• 건축비조정지수를 구성하는 모든 품목의 가격을 조사하여 금액을 산정
• 건축비 조정지수: 기본형건축비의 대다수를 구성하는 품목의 재료비, 노무비 등 변동을 분석하여 지수화

② 정기조정과 별도로 매월 주요 자재 5개 (레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집)의 값을 확인하여 단일품목으로 15% 이상 상승 시  비정기 조정 

• 비중이 높은 상위 2개 자재 (레미콘, 철근)의 상승률 합이 15% 이상인 경우 비정기 조정
• 하위 3개 자재 (창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집)의 상승률 합이 30% 이상인 경우 비정기 조정

 

(3) 가산비

가산비는 기본형 건축비 등에 일률적 반영이 어려운 항목이 반영됩니다. 

 

주요 가산비 항목

ⓛ 택지 가산비

• 암석지반공사비
• 지하공사 특수공법에 따른 공사비
• 흙막이 및 차수벽 공사비
• 공공택지의 기간이자
• 방음시설 설치비
• 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

② 건축비 가산비

• 지상 및 지하층 구조형식에 따른 가산비용: 철근콘크리트라멘, 철골철근콘크리트, 철골 등
• 공동주택성능등급에 따른 가산
• 법정 초과 복리시설 설치비
• 인텔리전트 설비에 추가되는 비용
• 초고층주택
• 분양보증수수료
• 에너지절약형 친환경주택 공사비

③ 정비사업 필수비용 반영 (2022. 6 개정안 포함)

• 명도소송비: 실제 집행비용 반영
• 재개발 주거이전비·이사비, 영업 손실보상비: 토지보상비 법정지출 금액 내
• 이주비 및 금융비: 상한 금액 내에서 실제 지출금액 반영
• 총회 등 필수소요 경비: 총사업비의 0.3%

 

3. 분양가 상한제 적용주택의 전매제한

 

분양가 상한제 적용주택의 전매제한 조건은 아래와 같습니다. 

 

(수도권)

수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한

(수도권 외)

수도권 외 분양가상한제 적용주택 전매제한

 

 

 

 

끝.