건폐율과 용적률이란 (연면적, 건축면적, 지상층연면적)

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율(건축면적/대지면적)을 의미하며, 용적률은 대지면적 대비 지상층연면적(지상층연면적/대지면적)의 비율입니다. 건축면적이란 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적이며, 지상층연면적이란 전체 연면적에서 지하층과 일부 시설을 제외한 연면적입니다.  

 

부동산을 접하다 보면, 건폐율과 용적률이란 단어를 가장 많이 접하게 되는데요. 특정지역을 개발하거나, 건축물을 신축할 때, 건폐율과 용적률을 얼마나 적용할 수 있는지는 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 

 

건폐율과 용적률 모두 건축물을 얼마나 넓고 크게 지을 수 있는지와 관련이 있습니다. 그래야 해당 건축물의 연면적이 늘어나고, 이를 이용하든 수익을 취하든 연면적의 범위와 그 효용이 비례하는 것이니까요. 

 

1. 건폐율의 정의와 계산방법

 

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 건폐율은 높이를 고려하지 않은, 평면상의 개념으로 볼 수 있습니다. 

 

건폐율 = 건축면적 / 대지면적

 

① 대지면적: 말 그대로 땅의 면적입니다. 개발이나 건축물의 대상이 되는 필지의 합계로 보면 됩니다. 

② 건축면적: 건축물이 차지하는 바닥면적입니다.

단, 이는 1층의 바닥면적을 의미하는 것은 아니고, 건축법에서는 '수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적'으로 정의하고 있습니다.

즉, 가장 넓은 층의 면적이 다른 층의 면적을 모두 포함하는 경우에는 그 넓은 층의 바닥면적이 건축면적입니다.

다만, 건축물의 특성상 돌출된 부분으로 인하여 특정 층의 면적이 어느 층의 범위에도 포함되지 않는 경우가 있을 수 있는 데, 이 경우에는 가장 넓은 층의 면적에 각 층의 돌출된 면적을 더해서 구하게 됩니다. 

 

 

2. 용적률의 정의와 계산방법

 

용적률이란 대지면적에 대한 지상층연면적의 비율입니다. 건폐율이 평면상의 개념이었다면, 용적률은 입체적인 개념으로 볼 수 있습니다. 모든 지상층의 면적의 합계가 반영되기 때문입니다. 

 

용적률 = 지상층연면적 / 대지면적

 

지상층연면적: 연면적에서 다음의 면적이 빠진 연면적을 의미합니다. 

• 지하층의 면적
• 지상층의 주차용 (해당 건축물의 부속용도인 경우에만 해당)으로 쓰는 면적
• 건축법에 따라 초고층건축물과 준초고층건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
• 건축법에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

 

3. 건폐율과 용적률의 적용

 

건폐율과 용적률의 적용은 도시계획과 관련이 깊습니다. 용도지역에 따라 법에서 건폐율과 용적률의 한도를 정하고 있고, 이를 지방자치단체의 조례에서 조정하고 있습니다. 

 

도시계획과 용도지역, 용도지구 등에 대해서는 아래 포스팅을 참고하세요.

 

국토공간계획의 이해 (국토 및 지역계획, 도시계획, 건축계획)

 

용도지역 / 용도지구 / 용도구역의 이해

 

 

끝.