국토교통부와 법무부는 전세사기 피해방지 후속조치로서 ① 선순위임차권 정보확인권 신설 ② 체납정보확인권 신설 ③ 소액임차인 범위 및 최우선변제권 소폭 상향 ④ 주택임대차표준계약서 개정 (담보권 추가 금지 특약, 관리비 조항 신설) 등의 내용을 담은 임대차 제도개선안을 발표했습니다.
1. 임대차 제도개선안 주요 내용 및 추진배경
국토교통부와 법무부가 발표한 법률 개정안의 주요 내용은 아래와 같습니다. ①과 ②는 입법예고, ③은 개정, ④는 향후 추진계획 입니다.
① '주택임대차보호법' 일부개정안 입법예고
- 선순위 임차인정보 및 체납정보 확인권 신설
② '주택임대차보호법' 시행령 일부개정안 입법예고
- 소액임차인 범위 확대 및 최우선 변제금액 상향
③ 주택임대차표준계약서 개정
- 관리비 항목 신설, 계약 체결 후 입주 전 임대인 담보권 설정 금지 특약 신설
④ '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 개정을 위한 국회 논의 적극 지원
- 일정 규모 (전유 부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료 보관 의무 신설 등을 위한 법률 개정 추진
추진 배경
정부가 이렇게 전세제도 개선을 추진하게 된 데에는 최근 급증하고 있는 전세사기의 영향이 큽니다. 특히 최근 들어 부동산 가격 하락으로 인해서 깡통전세의 비중이 늘어나고 있는 부분이 큰 영향을 미친 것으로 보입니다.
전세사기의 유형과 예방법은 이전 포스팅을 참고하세요.
전세사기유형 및 예방법
전세사기 유형은 전세보증금보다 건물의 가치가 낮아서 전세보증금을 받을 수 없는 경우, 이중 및 다중 계약, 계약 당일 근저당권 설정 등이 있으며, 피해를 100% 예방할 수는 없지만, 전세보증금
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2. 임대차 제도개선안 세부내용
(1) 선순위 임차인 정보 확인권 신설
현행법 상 임차인은 임대인의 동의 하에 주요 임대차정보(확정일자 부여일, 임대료 및 보증금, 임대차 기간 등)를 요구할 수 있으나, 임대인의 동의가 필수적인 부분이 아니었습니다.
그러나 앞으로는 주택임대차 보호법 상 임대인이 임차인이 되려는 자가 임대차정보를 요구할 경우 동의할 것을 의무화하는 내용을 명시할 계획입니다.
(2) 체납정보 확인권 신설
주택이 경매에 넘어갈 경우, 조세채권은 임차인의 선순위 보증금에 우선합니다. 즉, 체납한 세금이 있을 경우, 이것이 무조건 1순위가 된다는 것입니다. 그러나, 세금이 얼마가 체납되었는지 임차인이 알 수 있는 방법이 없습니다.
이를 개선하기 위해서 예비 임차인이 계약 체결 전에 '납세증명서' 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설합니다.
그러나, 정당한 사유가 있을 경우 임대인이 거부할 수 있고, 발급시기 또한 임차인이 동의하면 요구받은 날 이전에 발급한 것도 무방하도록 하였습니다.
만약 임대인이 제시를 거부할 경우, 예비 임차인이 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 '동의'하는 것으로 갈음할 수 있도록 하였습니다.
(3) 소액임차인의 범위 및 최우선 변제금 상향 조정
소액임차인제도는 소액임차인을 보호하기 위한 제도로, 선순위 담보물권자가 있더라도, 임차인이 일정 요건 (전입 등 대항력)을 갖추면 선순위 담보보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다.
이 제도를 적용받을 수 있는 대상과 우선변제 금액을 소폭 조정하였습니다. 조정 내역은 아래와 같습니다.
(4) 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설
현행법상 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 발생합니다. 이로 인해 대항력 발생 직전에 저당권을 설정하는 사기 유형이 있었는데요.
이를 개선하기 위해 담보권을 설정할 수 없다는 조항, 위반 시 임차인에게 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 '주택임대차표준계약서'에 명시하도록 했습니다.
(5) 관리비 항목 신설
최근 임대인이 임대료를 올려 받는 대신 관리비를 올려 받아 그 효과를 대신하는 사례가 증가하고 있다고 합니다.
이를 개선하기 위해서 주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설하고, 계약 전에 충분히 논의할 수 있도록 했습니다.
끝.
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